UPRAVLJANJE STAVB

Po določilih novega stanovanjskega zakona, sprejetega v Uradnem listu RS 69/2003 z dne 16. 7. 2003, ki določa, da mora imeti vsaka stavba upravnika:

III. Upravnik večstanovanjske stavbe
1. Pojem
48. člen
(upravnik)

(1) Če ima večstanovanjska stavba več kot dva etažna lastnika in več kot osem posameznih delov, morajo etažni lastniki določiti upravnika.
(2) Upravnik večstanovanjske stavbe je pooblaščenec etažnih lastnikov, ki zastopa etažne lastnike v poslih, ki se nanašajo na upravljanje večstanovanjske stavbe in ki skrbi, da se opravljajo pravice in obveznosti iz sklenjenih poslov.
(3) V večstanovanjskih stavbah, kjer določitev upravnika ni obvezna in upravnik ni določen, morajo etažni lastniki sami zagotoviti izvrševanje vseh poslov, ki po tem zakonu sodijo v krog opravljanja upravniških storitev.

2. Določitev upravnika
49. člen
(določitev upravnika)

(1) Določitev upravnika je posel rednega upravljanja.
(2) Upravnik je lahko pravna ali fizična oseba, ki je registrirana za upravljanje z nepremičninami oziroma je eden od etažnih lastnikov v večstanovanjski stavbi, na katero se določitev nanaša.
(3) Če upravnik ni določen, lahko vsak etažni lastnik predlaga, da ga določi sodišče v nepravdnem postopku.

3. Pooblastila
50. člen
(pooblastila upravnika)

Upravnik ima poleg pooblastil, določenih s stvarnopravnim zakonikom, še naslednja pooblastila:
1. zastopa etažne lastnike pred upravnimi organi v zadevah izdaje dovoljenj in soglasij v geodetskih postopkih v zvezi z večstanovanjsko stavbo in zemljiščem;
2. pripravi načrt vzdrževanja večstanovanjske stavbe, terminski plan izvedbe tega načrta in skrbi za izvedbo načrta;
3. sestavi obračun stroškov upravljanja večstanovanjske stavbe in stroške razdeli med etažne lastnike;
4. poroča etažnim lastnikom o svojem delu in jim izstavi mesečne in letne obračune;
5. sprejema plačila etažnih lastnikov na podlagi mesečnega obračuna in plačuje obveznosti iz pogodb sklenjenih s tretjimi osebami;
6. poda letno poročilo o upravljanju objekta;
7. opravi oštevilčenje in označitev stanovanj in drugih prostorov ter zbira podatke, potrebne za prijavo vpisa registrskih podatkov v kataster stavb.
(2) Upravnik ima lahko tudi druga pooblastila, določena s tem zakonom in pogodbo o opravljanju upravniških storitev.
(3) Upravnik je na podlagi tega zakona pooblaščen za obdelavo osebnih podatkov, ki jih je dolžan zbirati, voditi in posredovati pristojnim organom v skladu s tem zakonom,

V letu 1999 smo na željo stanovalcev zamenjali upravnika. Prvotno je bil naš upravnik Stanovanjska zadruga v Kranju. Ker pač z njenim delom v glavnem nismo bili zadovoljni (stroške, ki se plačujejo za stanovanje, smo morali plačevati dvema različnima firmama. Upravniku stroške stanovanja in stroške skupnih del v stavbi, nato pa posebej centralno ogrevanje in toplo vodo Domplanu. Ker pač ti dve firmi nista našli skupnega jezika, da bi stanovalci lahko plačevali vse skupaj z eno položnico, obljubljena pa je bila rešitev, (kurilnica je v upravljanju Domplan d. d.), smo se odločili, da določimo za novega upravnika firmo Domplana d. d. S tem se nismo rešili dveh položnic in zdaj ne plačujemo le z eno, ampak imamo za plačevati še vedno 2 položnici (stroške in rezervni sklad). V kolikor ne bi imeli za upravnika Domplan, pa bi morali plačevati 3 položnice na mesec (stroški, ogrevanje stanovanj in vode in rezervni sklad).

Pogodba z Domplanom za upravljanje stavbe:

P O G O D B A št. XXX/XX/XXXX
o opravljanju dela zastopnika upravnika stanovanjske hiše:

Stanovanjskega bloka: Večstanovanjska hiša Lojzeta Hrovata 7, Kranj, ki jo
na podlagi 28. člena Stanovanjskega zakona (Ur.l. RS št. 18/91) in Zakona o obligacijskih razmerjih skleneta:

Upravnik:

1. DOMPLAN d.d., Bleiweisova 14, Kranj , ki jo zastopa direktor v tem času (v nadaljevanju naročnik) in
   
   
2. Koordinator v tem času, Lojzeta Hrovata 7, Kranj, zastopnik upravnika v stanovanjski hiši (v nadaljevanju izvajalec)

EMŠO:xxxxxxxxxxxxx
Davčna številka :xxxxxxxx

 

I. UVOD

1. člen

S to pogodbo naročnik določi za svojega zastopnika upravnika v stanovanjski hiši drugopogodbeno stranko.

II. PREDMET POGODBE

2. člen

S to pogodbo izvajalec zagotavlja naročniku opravljanje naslednjih storitev za stanovanjsko hišo Lojzeta Hrovata 7, Kranj:
•		pripravlja predloge vzdrževanja skupnih prostorov, delov, objektov in naprav stanovanjske hiše ter funkcionalnega zemljišča v skladu s predpisi, normativi in standardi vzdrževanja;
•		posreduje sprejete odločitve glede vzdrževanja skupnih prostorov, delov objektov in naprav stanovanjske hiše in funkcionalnega zemljišča, upravniku;
•		skrbi za potrebna popravila na skupnih prostorih, delih, objektih in napravah;
•		sodeluje pri izboru izvajalcev vzdrževalnih del;
•		poroča lastnikom o realizaciji programa vzdrževanja v okviru poslovnih poročil gospodarjenje z večstanovanjsko hišo;
•		ukrepa v skladu z zakonom v primerih izrednih dogodkov, ki jih ni bilo mogoče predvideti (sklic lastnikov in ukrepanje v skladu z njihovimi navodili);
•		poroča o poslovanju lastnikom stanovanjske hiše in enkrat letno skliče zbor lastnikov, na katerem poda finančno poročilo;
•		poroča lastnikom o stroških upravljanja skupnih prostorov, delov, objektov in naprav stanovanjske hiše in funkcionalnega zemljišča, ki gredo v breme lastnikov ter skrbi za redno poravnavanje stroškov lastnikov;
•		obvešča lastnike o dolžnikih stroškov stanovanja za stanovanjsko hišo;
•		spremlja promet s stanovanji in drugimi enotami v smislu sprememb lastništva;
•		poroča upravniku spremembe števila oseb po posameznih stanovanjih zaradi obračuna komunalnih storitev;
•		plansko-programske storitve, ki neposredno omogočajo izvajanje nalog, določenih s to pogodbo;
•		seznanja      uporabnike      in    lastnike     s    pravicami     in    obveznostmi      pri gospodarjenju in obratovanju stanovanjske hiše;
•		sodeluje  pri  pripravi  splošnih  pravil - hišni red in uveljavitvi le-teh v stanovanjski hiši;
•		priprava soglasij za morebitne posege in spremembe v stanovanjih in stanovanjskih hišah;
•		sodeluje z naročnikom pri reševanju ostalih nalog upravnika;

Podroben seznam nalog in opravil v zvezi z opravljanjem nalog upravnika vsebuje "Katalog stanovanjskih storitev", ki je sestavni del Pogodbe o opravljanju storitev upravljanja stanovanjske hiše.

3. člen

Naročnik pooblašča zakonitega zastopnika upravnika, da ga zastopa pri opravljanju vseh storitev iz 2. člena te pogodbe v pravnem prometu s tretjimi, upravnimi in drugimi organi.

4. člen

Zastopnik upravnika se zavezuje, da bo prevzete naloge opravljal strokovno, učinkovito in pravočasno, v skladu z zakonom in podzakonskimi akti ter dobrimi poslovnimi običaji.

5. člen

Zastopnik upravnika ima pravico kontrolirati verodostojnost finančnih in drugih podatkov stanovanjske hiše, upravnik pa mu mora to omogočiti.

6. člen

Za opravljanje poslov, ki presegajo okvir rednega upravljanja, se pogodbene stranke za vsak primer posebej dogovorijo s pogodbo.

III. PLAČILO STORITEV

7. člen

Za opravljanje pogodbenih del zastopnika upravnika se cena določi na naslednji način:

•

1O % celotne cene upravnika stanovanjske hiše mesečno, po plačani realizaciji;

Upravnik mesečno nakazuje plačilo za opravljeno delo zastopniku upravnika na tekoči račun številka:000xxxxxx/xxxxxxxx pri GB d.d., Kranj.

 

IV. REŠEVANJE SPOROV

8. člen

Morebitne spore, ki bi nastali iz te pogodbe, bodo pogodbene stranke reševale sporazumno, v primeru, da sporazuma ni mogoče doseči, pa rešuje spore arbitraža.
Arbitražo sestavljajo trije člani, enega člana določi naročnik, enega zastopnik upravnika, predsednika, ki je član arbitraže, pa imenujeta pogodbeni stranki sporazumno.

V. KONČNE DOLOČBE

 

9. člen

Pogodba se sklepa za nedoločen čas in prične veljati, ko jo podpišeta obe pogodbeni stranki. Pogodba preneha veljati v treh mesecih po pisni odpovedi ene od pogodbenih strank, oziroma skladno s sklepi zbora lastnikov.

10. člen

 Pogodba je sklenjena, ko jo podpišeta obe pogodbeni stranki. Sestavljena je v 3 (treh) izvodih, od katerih prejme vsaka pogodbena stranka po en izvod, en izvod pa pristojni občinski organ.

 

Datum:11. 07. 2000		Datum:
IZVAJALEC:		NAROČNIK:
Koordinator		DOMPLAN d. d.
UI. Lojzeta Hrovata 7, v tem času		Direktor:   v tem času

ODPOVED UPRAVNIKU oziroma zamenjava upravnika:

Glede na polemiko o težavah pri odpovedi upravnika ta zadeva ni tako težka, kot si nekateri razlagajo in trdijo, da zamenjava upravnika skoraj nemogoča in povzroča kup težav. Seveda jih, če ljudje delajo na pamet ali svojem prepričanju, da imajo le sami prav, nihče pa ne pogleda zakonov, ki obstajajo in razlagajo tudi o tej temi.

Na spletni strani www.gov.si/teme/upravljanje_v_vecstanovanjskih_stavbah je lepo razloženo.

Povzetek s te spletne strani:

Razrešitev upravnika

Sklep o odstopu od pogodbe o opravljanju upravniških storitev sprejmejo etažni lastniki na enak način, kot je določen za izbiro upravnika.

Etažni lastniki lahko kadarkoli odstopijo od pogodbe o opravljanju upravniških storitev, odpovedni rok je najmanj tri mesece. Z večino po solastniških deležih (več kot 50 %) lahko etažni lastniki sprejmejo sklep o odpovedi pogodbe o opravljanju upravniških storitev. Sklep se lahko sprejme s podpisovanjem listine ali na zboru etažnih  lastnikov.

Odpoved in sklep o odpovedi pogodbe ali njegovo kopijo upravniku vroči eden od lastnikov, ki ga pooblastijo ostali lastniki, priporočeno s povratnico. Trenutek vročitve je pomemben, saj začne takrat teči odpovedni rok. Kot dokazilo za pravilno podano odpoved služi sklep o odpovedi pogodbe in povratnica, ki dokazuje njegovo vročitev.

Tudi na ponovljenem zboru je za razrešitev upravnika potrebno soglasje solastnikov, ki imajo več kot polovico solastniških deležev. Če na ponovljenem zboru ni prisotno toliko etažnih lastnikov, da njihovi solastniški deleži skupaj sestavljajo več kot polovico solastniških deležev, se lahko večina prisotnih etažnih lastnikov odloči le, da se začne postopek odpovedi pogodbe upravniku. Sam sklep o odpovedi pogodbe o opravljanju upravniških storitev pa je veljaven le, če ga podpiše večina etažnih lastnikov glede na njihove solastniške deleže (več kot 50 %).

Vsem etažnim lastnikom želim, da bi se čim bolje razumeli z upravnikom in imeli z njim kar najmanj težav, ker niso vsi upravniki slabi upravniki. Kjer pa je različen pogled na kakšno zadevo, pa se je treba usesti skupaj in poizkušati na lep način v pogovoru razrešiti nesoglasja. Le če to ni uspešno, naj se šele nato potegnejo ostale poteze.

Zadnja predelava: 13. 1. 2024