Kaj je rezervni sklad?
Rezervni sklad je inštrument za zagotavljanje vzdrževanja več stanovanjskih stavb. Gre za pomemben institut novega stanovanjskega zakona, ki ga je sicer predpisal že stvarnopravni zakonik z začetkom leta 2003. Novi stanovanjski zakon, ki je začel veljati 14. oktobra 2003, pa rezervni sklad podrobneje opredeljuje in dodaja vrsto varovalk, ki zagotavljajo varnost sredstev, zbranih v skladu.

Čemu je namenjen rezervni sklad?
V rezervnem skladu se mesečno zbirajo sredstva lastnikov stanovanj v večstanovanjskih stavbah, za njihovo vzdrževanje. Namen rezervnega sklada je torej zagotoviti oz. izboljšati vzdrževanje stanovanjskega fonda, hkrati pa porazdeliti finančna bremena lastnikov na daljše obdobje. 

Kdo je dolžan vplačevati v rezervni sklad?
Vplačevanje v rezervni sklad je skladno z 41. členom novega stanovanjskega zakona in s 119. členom stvarnopravnega zakonika izključna obveznost etažnih lastnikov, ki bodo v rezervnem skladu dolgoročno mesečno zbirali sredstva za vzdrževanje stavb. Lastnik je namreč dolžan vzdrževati stanovanje in skupne dele, tako da se ta obveznost ne more prenesti na najemnika, razen če se lastnik in najemnik o tem posebej sporazumeta.

Ali lahko lastnik prisili najemnika, da namesto njega vplačuje v rezervni sklad?
Sredstva v rezervni sklad je po zakonu dolžan vplačevati izključno lastnik stanovanja in ne najemnik, zato tudi ni zakonske podlage, da bi lastnik prisilil najemnika, da namesto njega vplačuje v rezervni sklad.

Kolikšen je minimalni znesek, ki ga morajo lastniki vplačevati v rezervni sklad?
Višino sredstev za vplačevanje v rezervni sklad je predpisal Pravilnik o merilih za določitev prispevka etažnega lastnika v rezervni sklad in najnižji vrednosti prispevka (Ur.l. RS, št. 11/2004), ki ga je na podlagi stvarnopravnega zakonika izdalo Ministrstvo za pravosodje.
Pravilnik določa, da se prispevek izračuna glede na površino stanovanja ali poslovnega prostora, starost nepremičnine in morebitno izvedeno rekonstrukcijo nepremičnine. Tako bo na primer moral lastnik za 30 kvadratnih metrov veliko stanovanje v stavbi stari od 10 do 30 let, ki še ni bila predmet rekonstrukcije, vsak mesec v rezervni sklad vplačati približno 1.400 tolarjev. Lahko pa se etažni lastniki v načrtu vzdrževanja dogovorijo, da bodo v rezervni sklad vplačevali višje zneske, glede na ocenjeno vrednost vzdrževalnih del in načrta vzdrževanja.
Država, občine, javni stanovanjski skladi in neprofitne stanovanjske organizacije bodo oproščeni mesečnih vplačil v rezervni sklad večstanovanjske stavbe, če bodo v ta namen oblikovali lastne rezervne sklade in dokazila o tem predložili upravniku posamezne večstanovanjske stavbe.

V katerih večstanovanjskih stavbah so lastniki dolžni vplačevati v rezervni sklad?
Pravilnik določa, da so v rezervni sklad dolžni vplačevati sredstva etažni lastniki v večstanovanjski stavbi, ki je starejša od 10 let. Etažnim lastnikom novogradenj tako prvih deset let ni potrebno plačevati prispevka.
Pravilnik pa je posebej izpostavil tudi celovito prenovljene stavbe, za katere njihovim etažnim lastnikom pet let po prenovi ni treba vplačevati sredstev v rezervni sklad.

Ali se sredstva, vplačana v rezervni sklad, vrnejo lastniku v primeru, da stanovanje proda?
Stanovanjski zakon določa, da so sredstva, vplačana v rezervni sklad, nepovratna, tako da ostajajo v rezervnem skladu tudi po prodaji stanovanja. Zbrana sredstva pa lahko prodajalec in kupec stanovanja poračunata ob dogovoru o višini kupnine. 

Kdo upravlja s sredstvi rezervnega sklada?
S sredstvi rezervnega sklada gospodari upravnik.

Kakšne so dolžnosti upravnika pri gospodarjenju s sredstvi, zbranimi v rezervnem skladu?
Novi stanovanjski zakon določa, da mora upravnik zagotoviti, da se vsa vplačila etažnih lastnikov v rezervni sklad vodijo na posebnem transakcijskem računu.
Če upravnik opravlja upravniške storitve za več večstanovanjskih stavb, mora za sredstva rezervnega sklada voditi knjigovodsko ločeno evidenco za vsako stavbo.
Če izvaja upravnik vplačila etažnih lastnikov preko svojega transakcijskega računa, mora najkasneje v roku 10 dni od vplačila posameznega etažnega lastnika odvesti ta sredstva na transakcijski račun rezervnega sklada.

Kako so lastniki stanovanj zavarovani pred negospodarnim ravnanjem upravnika s sredstvi rezervnega sklada?
Stanovanjski zakon prinaša celo vrsto varovalk glede ravnanja upravnika s sredstvi rezervnega sklada:

Za kakšne namene se lahko porabijo sredstva rezervnega sklada?
Sredstva rezervnega sklada je mogoče porabiti samo za poravnavo stroškov vzdrževanja in potrebnih izboljšav, ki so predvidene v sprejetem načrtu vzdrževanja, kot so na primer: menjava strešne kritine, strešne konstrukcije, obnova fasade ipd., ter za nujna vzdrževalna dela in za odplačevanje v te namene najetih posojil.
Nujna vzdrževalna dela so tista vzdrževalna dela, ki niso predvidena v načrtu vzdrževanja in s katerimi bi bilo nerazumno odlašati, ker bi se zaradi tega znatno poslabšali pogoji bivanja za vse ali nekatere posamezne ali skupne dele ali pa bi lahko nastala večja škoda na posameznih ali skupnih delih večstanovanjske stavbe oziroma tretjim osebam (npr. menjava motorja dvigala, ki se je pokvarilo, njegova menjava pa ni bila predvidena v načrtu vzdrževanja).

Kdo sprejme načrt vzdrževanja?
Načrt vzdrževanja, s katerim se zagotavlja vzdrževanje večstanovanjske stavbe, sprejmejo etažni lastniki, in sicer za obdobje najmanj enega leta in največ pet let. V načrtu vzdrževanja, ki ga pripravi upravnik, etažni lastniki določijo vzdrževalna dela, ki se bodo opravila, in način zagotavljanja denarnih sredstev z vplačili v rezervni sklad. Odločanje o načrtu vzdrževanja se šteje za posel rednega upravljanja.
Če katerikoli etažni lastnik meni, da načrt vzdrževanja ne zagotavlja ohranjanja pogojev za bivanje v posameznem delu ali osnovnega namena večstanovanjske stavbe kot celote, lahko predlaga, da sodišče v nepravdnem postopku naloži preveritev ustreznosti načrta vzdrževanja izvedencu. Če etažni lastnik uspe s predlogom v nepravdnem postopku, gredo stroški za izvedenca v breme stroškov upravljanja.
Če etažni lastniki ne sprejmejo načrta vzdrževanja, lahko katerikoli etažni lastnik predlaga, da stanovanjska inšpekcija začasno določi etažnim lastnikom načrt vzdrževanja. Ukrep stanovanjske inšpekcije velja do odločitve sodišča v nepravdnem postopku. Predlog lahko poda vsak etažni lastnik.

Kaj se lahko zgodi, če etažni lastnik ne vplačuje sredstev v rezervni sklad?
Če etažni lastnik ne vplača svojega prispevka v rezervni sklad, ga mora upravnik pisno pozvati k plačilu. Poziv upravnika se šteje za verodostojno listino v smislu zakona, ki ureja izvršbo in zavarovanje. Ker gre v tem primeru za dolg etažnega lastnika, je v primeru, da ni možna drugačna prisilna izterjava, v zadnji fazi možna tudi prodaja njegovega stanovanja in poplačilo dolgov iz kupnine.

Vir: Ministrstvo za okolje in prostor, februar 2004.

S sredstvi iz rezervnega sklada ne more in ne sme samostojno upravljati koordinator v kolikor nima pooblastila etažnih lastnikov, do katere višine denarja lahko sam odloča o porabi. To se predlaga in določi na zboru ali sestanku etažnih lastnikov. Pa še to, ko se določi višina sredstev s katerimi lahko razpolaga po lastni odločitvi, ne sme uporabljati za razne njemu všečne zadeve ampak le za nujne zadeve, kjer se v stavbi dela škoda, da se z odpravo napake ali poškodbe prekine rast ali povečuje nastala škoda. V takih primerih res ni upravičeno sklicevati sestanek in debatirati o odpravi poškodbe ali napake ampak je treba to v najkrajšem roku odpraviti. V kolikor pa kdo želi uporabiti rezervni sklad za lastno promocijo ali dodatno opremo v stavbi, pa mora predno se zažene v nakup ali naročilo, to potrditi po pravilniku z določenim procentom etažnih lastnikov. Kajti potrebno se je zavedati, da je koordinator le zastopnik etažnih lastnikov in njegova dolžnost je da s predlogi za izboljšanje stanja v stavbi seznani etažne lastnike, ti pa potrdijo ali zavrnejo predlog. Marsikateri predlog bi bil lahko sprejet s strani etažnih lastnikov, medtem, ko samovolja mimo etažnih lastnikov ni sprejemljiva. Zavedati se je treba, da v rezervni sklad vlagamo etažni lastniki, kateri imamo pravico odločati o porabi sredstev iz tega sklada, ne da nekdo, ki je zastopnik etažnih lastnikov deluje samovoljno.
Nikakor pa niso upravičeni do porabe denarja iz sklada tisti lastniki (posredno brez vednosti lastnika, najemniki) stanovanj, ki nikoli ne vlagajo v v rezervni sklad, kar se tudi dogaja. Če lastnik ne želi uslišati prošnje za ureditev okolice pred najemniškim stanovanjem, ali ograje na balkonu, nikakor ne sme koordinator narediti ograjo in plačati z denarjem rezrvnega sklada. To je skregano z vsemi pravili in poštenjem. Seveda, ko to omeniš koordinatorju s tem postaneš njegov nasprotnik, ker pričakuje, da mu le kimaš in potrjuješ, ne glede za kaj se je uporabil denar iz RS.

P. S.
Zapis iz spodaj navedene spletne strani:
Vseeno ne glede na zapis na spodnji spletni strani, moram poudariti, da z našim upravnikom glede rezrvnega sklada nimamo nobenih skrivalnic, ker nam tekoče vsakomesečno prikazuje stanje sklada, porabo sredstev iz sklada, naziv izvajalca del in denar polagamo na poseben račun, kjer se zbirajo sredstva le za rezervni sklad.

Sredstva rezervnega sklada je mogoče uporabiti samo za poravnavo stroškov vzdrževanja in potrebnih izboljšav, ki so predvidene v sprejetem načrtu vzdrževanja, ter za nujna intervencijska vzdrževalna dela in odplačevanje v te namene najetih posojil. Nujna vzdrževalna dela so tista, ki niso predvidena v načrtu vzdrževanja in s katerimi bi bilo nerazumno odlašati. Če etažni lastnik ne vplača svojega prispevka v rezervni sklad, ga mora upravnik pisno pozvati k plačilu. Poziv upravnika se šteje za verodostojno listino v smislu zakona, ki ureja izvršbo in zavarovanje.

gradbenistvo.finance

Zadnja predelava: 7. 6. 2019