Vsaka nepremičnina se stara in starejša kot je, več vzdrževalnih del potrebuje. Nobena stvar ni večna in zato potrebujejo redno vzdrževanje ali zamenjavo. Določena vzdrževalna dela je potrebno opraviti po določenem času. Gospodarjenje s stanovanjsko hišo lahko razdelimo na 6 obdobij.

Obdobje do 15 let
V tem obdobju so potrebna manjša popravila. Zamenjamo tapete, obnovimo premaze kovinskih in lesenih elementov, pregledamo sanitarno in vodovodno opremo, pregledamo plinske in ogrevalne naprave, električne naprave, popravimo ravne strehe, kleparske dele in snegolove.

Obdobje od 15 do 35 let
V tem obdobju se pojavijo prva večja vzdrževalna dela. Potrebna je obnova dimnika, fasade, lesenih napuščev, kleparskih delov, strešne kritine, okenskih polic, vodnih in plinskih inštalacij, gospodinjskih aparatov, zamenjava lesenih in kovinskih ograj, popravila oken, vrat, ravnih streh, zamenjava radiatorjev, električne instalacije in kotlov centralne kurjave.

Obdobje od 35 do 50 let
V tem obdobju je potrebno opraviti večja popravila. Potrebno je popraviti omete in obrizgati fasade, obnoviti trajnejše strešne kritine in obrobe iz bakrene pločevine, zamenjati okna, vrata, ladijske pode, lamelne pode, keramične ploščice, kotle centralne kurjave.

Obdobje od 50 do 60 let
V tem obdobju so potrebna le manjša investicijska vzdrževalna dela, če smo do sedaj hišo redno vzdrževali.

Obdobje od 60 do 80 let
Opravimo vsa dela, ki jih opravimo v obdobju od 35 do 50 let, poleg tega pa še delno saniramo ali zamenjamo konstrukcijske dele objekta, ki so leseni ali kovinski. V tem obdobju so stroški vzdrževanja najvišji.

Obdobje od 80 do 100 let
V tem obdobju se odločimo za nadomestno gradnjo ali pa izvedemo prenovo objekta. S prenovo podaljšamo ekonomsko življenjsko dobo za 20 let, hkrati pa dvignemo uporabno vrednost.
Stroški vzdrževanja so lahko različni, povezani pa so s kakovostjo gradnje. Začne se že pri projektni dokumentaciji za pridobitev gradbenega dovoljenja. V idejnem projektu se namreč določajo konstrukcijske zasnove in materiali od katerih je odvisna trajnost objekta. Stroške vzdrževanja dvigujejo varčevanja pri gradnji na račun kakovosti uporabljenih materialov, nestrokovno izvedenih del in pomanjkljivega nadzora gradnje. Ko je gradnja zaključena, je na stroške mogoče vplivati tudi s pravočasnimi in kvalitetnimi vzdrževalnimi deli.
Potrebe po vzdrževanju so odvisne od življenjske dobe tako hiše kot tudi uporabljenih materialov. Pri tem ločimo tehnično življenjsko dobo in ekonomsko življenjsko dobo. Tehnična življenjska doba predstavlja trajnost elementov konstrukcije, ekonomska življenjska doba pa predstavlja še rentabilno izkoriščanje objekta.

Tehnična življenjska doba:

Povprečna ekonomska življenjska doba:

26. člen
(načrt vzdrževanja večstanovanjske stavbe)

(1) Za zagotavljanje vzdrževanja več stanovanjske stavbe sprejmejo etažni lastniki načrt vzdrževanja za časovno obdobje najmanj enega in največ petih let, ki ga pripravi upravnik.
(2) V načrtu vzdrževanja etažni lastniki določijo vzdrževalna dela, ki se bodo opravila in način zagotavljanja denarnih sredstev z vplačili v rezervni sklad.
(3) Odločanje o načrtu vzdrževanja se šteje za posel rednega upravljanja.
(4) Če katerikoli etažni lastnik meni, da načrt vzdrževanja ne zagotavlja ohranjanja pogojev za bivanje v posameznem delu ali osnovnega namena večstanovanjske stavbe kot celote, lahko predlaga, da sodišče v nepravdnem postopku naloži preveritev ustreznosti načrta vzdrževanja izvedencu. Če etažni lastnik uspe s predlogom v nepravdnem postopku, gredo stroški za izvedenca v breme stroškov upravljanja.
(5) Če etažni lastniki ne sprejmejo načrta vzdrževanja, lahko katerikoli etažni lastnik predlaga, da stanovanjska inšpekcija začasno določi etažnim lastnikom načrt vzdrževanja. Ukrep stanovanjske inšpekcije velja do odločitve sodišča v nepravdnem postopku. Predlog lahko poda vsak etažni lastnik.

*****

Pripraviti dober načrt vzdrževanja niti ni tako enostavno, ker je potrebno vedeti, da se potem po njem vzdržuje posamezne dele stavbe. In če npr. za leto 2006 nimate v načrtu menjave vseh radiatorjev na hodniku, temveč šele v letu 2007, želeli pa jih boste zamenjati v letu 2006, boste naleteli na težave. Kar pomeni, brez problema boste lahko zamenjali, obnovili vse tisto, kar ima že pretečen rok v planu vzdrževanja. Če pa želite ali morate obnoviti material pred rokom zapisanim v planu ali pa delo sploh ni v planu, boste morali napisati upraniku utemeljitev zakaj ste izvedli dela izven plana. Seveda se da še vedno brez problema napisati v utemeljitev, da je zadeva dotrajala, da se zaradi tega dela škoda na stavbi in v stavbi in da je bil to edini način, da ste preprečili nadaljevanje škode. Ampak, takoj so nepotrebne sitnosti. In, da se ne zastopimo narobe. Utemeljitev ne zahteva upravnik, temveč firme kot lastniki stanovanj v stavbi. Ker te ne vlagajo denarja v rezervni sklad, temveč sproti plačujejo njim pripadajoči delež zneska za vzdrževanja, se želijo držati plana, kot pijanec plota. Seveda, kot, da bi stanovalci vzdrževali stavbo le zato, da bi firme plačevale čim več stroškov. Spet eno neumno razmišljanje, da mu ni para.

Zato vam svetujem, pred izdelavo plana vzdrževanja stavbe in infrastrukture v stavbi, najprej naredite seznam, kaj vse je potrebno obnoviti, popraviti, kaj je bolj nujno in koliko boste imeli denarja, da se vam plan ne bo podiral. Predvsem pa, najprej v kratkoročni plan zapišite tista najnujnejša dela s katerimi ne morete odlašati v nedogled, potem pa rajši dopišite še katero delo, ki ga bo potrebno opraviti, pa ni nujno, da je na vrsti v tem planu.

Od upravnika pridobite podatek (izpisek, ki pa ni za javnost, vendar kot koordinator se morate opirati na neko realno postavko), koliko kdo plačuje v rezervni sklad, tako, da imate pregled, koliko denarja se mesečno in potem letno zbere v rezervnem skladu. Potem nekako znate odgovoriti nestrpnežem, kdaj bodo zamenjana vhodna vrata, če je potrebno prej obnoviti bolj nujno zadevo, recimo motor dvigala, ali streho, ki že na več koncih pušča deževnico in zamaka v zgornja stanovanja, itd.

Za obnovo več nujnih del, za katera pa še ni toliko denarja, da bi lahko zaporedoma izvršili oziroma plačali vsa dela, predlagajte na sestanku oz. zboru stanovalcev, da se poviša vsota deleža lastnika v rezervni sklad. Recimo za obdobje enega leta ali enega leta in pol, za 30 ali 50%. Vendar bo potrebno z upravnikom narediti pogodbo, da se po določeni dobi (v kolikor etažni lastniki ne pristanejo na daljšo dobo ali so pristali izključno samo za določeno obnovo) vrne delež na začetno vsoto. Zavedati se je potrebno, da bodo v stavbah, kjer je več stanovanj, lažje zbrali denar, kot pa v stavbah kjer je recimo 8 stanovanj, pa imajo povsod streho skoraj enake površine. Lahko se vam pa primeri še hujša zadeva. Recimo če ima stavba le 6 stanovanj. Na sestanku so recimo 4 etažni lastniki proti vlaganju večjega deleža za rezervni sklad za določeno dobo ali za stalno, zato se delež ne sme povečati. Ostala 2 stanovalca se dogovorita in sama zbirata določeno povečano vsoto. Ko zbereta svoj delež za plačilo dela in materiala (recimo obnova strehe), sporočita upravniku, da imata dovolj denarja in bosta lahko poravnala račun v enkratnem znesku. Upravnik naroči izvajalca, ki opravi delo. Sedaj pa nastane problem 4-ih stanovalcev. Dva plačata vsak svoj delež takoj, s tem pa prisilita upravnika, da zaračuna ostalim 4-im vso razliko od vlaganja v rezervni sklad, do celotnega deleža, ki ga mora posamezni etažni lastnik plačati. Upravnik bo ostalim štirim, ki niso bili pripravljeni odvajati v rezervni sklad več, kot je zakonsko potrebno, izstavil račun za takojšnje plačilo v znesku razlike od vsote, ki jo je etažni lastnik odvajal v rezervni sklad in do višine svojega deleža, ki ga mora plačati za obnovljeno streho. Seveda pride znesek lahko dokaj visok, vendar ga je potrebno plačati, ker je delo izvedeno. Zato je potrebno biti v dogovorih še posebno previden in je boljše odvesti malce večjo vsoto od zakonsko določene, pa v sorazmerju z ostalimi v isti stavbi živečimi etažnimi lastniki.

Še nekaj svetujem za izvedbo večjih del. Dogovorite se z upravnikom (upam, da je sedaj že osvojil ta način pridobivanja izvajalcev del), da išče ponudbo tudi pri izvajalcih onkraj meje. Zakaj? Vemo, da smo že nekaj časa v EU, zato ni nobene potrebe, da vsa dela izvedejo le naši izvajalci, ki so včasih prav muhasti in hlepijo le po velikih zaslužkih. Delo lahko opravi solidna firma, ki ima sedež čez mejo (naprimer v Avstriji). So kakovostnejši, držijo se rokov, nabavijo material za katerega se dogovorite in na koncu so še cca 10 do 15 % cenejši. Torej, zakaj prositi in se plaziti pred našimi določenimi izvajalci če bodo delo boljše in ceneje opravili izvajalci iz tujine, (kot smo v naši stavbi skoraj prosili izvajalca za zamenjavo motorja in reduktorja za dvigalo. Kljub plačanemu 50% avansu od celotnega zneska za zamenjavo motorja dvigala z reduktorjem in preko upravnika narejene in podpisane pogodbe za izvedbo del. In po skoraj enem letu pretečenem roku za izvedbo dela se je izvajalec le spomnil, da pri nas še ni niti zastavil z delom, niti ni dostavil material. Potem nam je najprej hotel vsiliti močnejši motor z reduktorjem, kot je potreben in bil zaveden v pogodbi in ga je že dostavil pred strojnico brez, da bi etažne lastnike ali predstavnika etažnih lastnikov o tem sploh obvestil. Zaradi našega skupnega vztrajanja, da se dostavljeni motor z reduktorjem ne sme vgraditi oz. zamenjati z obstoječim, smo uspeli, da je nabavil in dostavil motor po pogodbi. Če bi izvajalcu dovolili vgraditi dostavljeni motor z reduktorjem, kot si je zamislil sam in ga dobil kdo ve v katerem skladišču oz. trgovini, kjer so se želeli znebiti motorja, ker ni šel v prodajo, bi bila poraba elektrike veliko večja, ropotanje v strojnici večje, prišlo bi do dodatnih del, ker instalacija ni odgovarjala precej večji porabi elektrike za zagon in obratovanje motorja, potrebno bi bilo zamenjati obstoječe kontaktorje z močnejšimi itd...). Seveda se je potrebno zavedati, da mora izvajalec del za vsak spremenjeni del materiala od dogovorjenega naredi aneks (dodatek) k pogodbi, seveda pa mora predhodno o tem dobiti soglasje etažnih lastnikov, da se z zamenjavo materiala strinjajo. Dodatek k pogodbi sestavi upravnik, ki je tudi nadzornik izvajanja del. Nadzornik del je lahko tudi koordinator ali na sestanku pooblaščena oseba - več oseb. Vendar, za nadzornika naj se določi osebe, ki se spoznajo na material in delo povezano s pogodbo. Kajti drugače kljub novovgrajenim materialom znajo posamezni izvajalci narediti pravo katastrofo s svojim delom.

In zakaj naj vsa večja ali dražja dela izvedemo preko upravnika in ne poiščemo sami izvajalcev, kar nas konec koncev stane tudi morda nekaj ceneje? Ne popustimo tudi protestom stanovalcev, češ, saj upravnik pri posredovanju le dobro zasluži.

Lahko je ceneje, lahko je pa neprimerno dražje (kot bi lahko bilo v našem primeru pri zamenjavi motorja za dvigalo, če bi se strinjali z vgradnjo prevelikega, premočnega, prepožrešnega motorja, kar nam je kasneje tako med vrsticami priznal celo sam izvajalec del) in potrebno je vložiti veliko napora, da izvajalca, ko prejme avans sploh še dobimo v stavbo ( tukaj je treba biti tudi malce pošten in se ne sme metati vseh izvajalcev v isti koš z nekaterimi, ki nimajo niti občutka za poslovanje niti za dobro opravljeno delo in le strmijo po hitrem zaslužku s kar najmanjšim svojim vloženim delom). Upravnik skrbi za veliko stavb, dela z velikim številom izvajalcev in jih je v vseh letih sodelovanja spoznal (pa nam zato še vedno ne pove vsega, kar bi mi morali vedeti pred odločitvijo za izvedbo posameznih del v stavbi). Ve kdo je soliden, kdo je predrag, komu reklamacije ne "ležijo preveč" itd. Ravno iz tega vzroka in pa še iz enega: upravnik ima skoraj verjetno v svoji firmi tudi pravno službo. Boljše slaba, kot nobena. Ta pa bo poskrbela, če pride do različnih zapletov tako pri delu, kot pri plačilu ali uveljavljanju reklamacij, da se zapleti rešujejo pred sodiščem bolj učinkovito in tudi hitreje, kot bi izvajalca tožili etažni lastniki sami. Koordinatorja, kot takega privatnik sploh ne jemlje resno, če se je namenil samo pobrati denar, ali narediti minimalno delo za pošteno plačilo. Če pa dobimo kot izvajalca nekoga, ki jo podurha takoj ko prejme avans, si lahko etažni lastniki "obrišejo pod nosom" za že plačani denar. Posebej težko je dobiti izvajalca nazaj v stavbo, ko je potrebno opraviti reklamacijska dela. Nad vsem tem drži upravnik kot firma "dokaj močnejšo roko". Ima možnost tožiti nesolidnega izvajalca, medtem ko se sami etažni lastniki že zaradi stroškov in dolgega procesa na sodišču takoj vprašamo: ali sploh iti v tožbo in zapraviti še ogromno denarja, ali se rajši odreči avansu, ki lahko preseže tudi miljonček. Pa še po sodbi, ki bi bila dosojena v našo korist, kdo pa garantira etažnim lastnikom, da bo izvajalec, če tudi izgubi tožbo, sploh vrnil denar? Včasih se je treba malce vprašati, ali se je vredno za tistih nekaj procentov, ki jih plačamo upravniku sekirati, nato pa izgubiti bistveno več denarja, uničiti svoje živce in požreti kup očitkov od ostalih etažnih lastnikov. Še celo tako se naredi, da je potrebno biti dokaj siten, da upravnik izpelje tako zadevo dovolj solidno, kaj šele, če jo moramo reševati sami etažni lastniki.

 

Zadnja predelava: 24. 02. 2019