26. člen
(načrt vzdrževanja večstanovanjske stavbe)

(1) Za zagotavljanje vzdrževanja več stanovanjske stavbe sprejmejo etažni lastniki načrt vzdrževanja za časovno obdobje najmanj enega in največ petih let, ki ga pripravi upravnik.
(2) V načrtu vzdrževanja etažni lastniki določijo vzdrževalna dela, ki se bodo opravila in način zagotavljanja denarnih sredstev z vplačili v rezervni sklad.
(3) Odločanje o načrtu vzdrževanja se šteje za posel rednega upravljanja.
(4) Če katerikoli etažni lastnik meni, da načrt vzdrževanja ne zagotavlja ohranjanja pogojev za bivanje v posameznem delu ali osnovnega namena večstanovanjske stavbe kot celote, lahko predlaga, da sodišče v nepravdnem postopku naloži preveritev ustreznosti načrta vzdrževanja izvedencu. Če etažni lastnik uspe s predlogom v nepravdnem postopku, gredo stroški za izvedenca v breme stroškov upravljanja.
(5) Če etažni lastniki ne sprejmejo načrta vzdrževanja, lahko katerikoli etažni lastnik predlaga, da stanovanjska inšpekcija začasno določi etažnim lastnikom načrt vzdrževanja. Ukrep stanovanjske inšpekcije velja do odločitve sodišča v nepravdnem postopku. Predlog lahko poda vsak etažni lastnik.

*****

Pripraviti dober načrt vzdrževanja niti ni tako enostavno, ker je potrebno vedeti, da se potem po njem vzdržuje posamezne dele stavbe. In če npr. za leto 2006 nimate v načrtu menjave vseh radiatorjev na hodniku, temveč šele v letu 2007, želeli pa jih boste zamenjati v letu 2006, boste naleteli na težave. Kar pomeni, brez problema boste lahko zamenjali, obnovili vse tisto, kar ima že pretečen rok v planu vzdrževanja. Če pa želite ali morate obnoviti material pred rokom zapisanim v planu ali pa delo sploh ni v planu, boste morali napisati upraniku utemeljitev zakaj ste izvedli dela izven plana. Seveda se da še vedno brez problema napisati v utemeljitev, da je zadeva dotrajala, da se zaradi tega dela škoda na stavbi in v stavbi in da je bil to edini način, da ste preprečili nadaljevanje škode. Ampak, takoj so nepotrebne sitnosti. In, da se ne razumemo narobe. Utemeljitev ne zahteva upravnik, temveč firme kot lastniki stanovanj v stavbi. Ker te ne vlagajo denarja v rezervni sklad, temveč sproti plačujejo njim pripadajoči delež zneska za vzdrževanja, se želijo držati plana, kot pijanec plota. Seveda, kot, da bi stanovalci vzdrževali stavbo le zato, da bi firme plačevale čim več stroškov. Spet eno neumno razmišljanje, da mu ni para.

Zato vam svetujem, pred izdelavo plana vzdrževanja stavbe in infrastrukture v stavbi, najprej naredite seznam, kaj vse je potrebno obnoviti, popraviti, kaj je bolj nujno in koliko boste imeli denarja, da se vam plan ne bo podiral. Predvsem pa, najprej v kratkoročni plan zapišite tista najnujnejša dela s katerimi ne morete odlašati v nedogled, potem pa rajši dopišite še katero delo, ki ga bo potrebno opraviti, pa ni nujno, da je na vrsti v tem planu.

Od upravnika pridobite podatek (izpisek, ki pa ni za javnost, vendar kot koordinator se morate opirati na neko realno postavko), koliko kdo plačuje v rezervni sklad, tako, da imate pregled, koliko denarja se mesečno in potem letno zbere v rezervnem skladu. Potem nekako znate odgovoriti nestrpnežem, kdaj bodo zamenjana vhodna vrata, če je potrebno prej obnoviti bolj nujno zadevo, recimo motor dvigala, ali streho, ki že na več koncih pušča deževnico in zamaka v zgornja stanovanja, itd.

Za obnovo večjih nujnih del, za katera pa še ni toliko denarja, da bi lahko zaporedoma izvršili oziroma plačali vsa dela, predlagajte na sestanku oz. zboru stanovalcev, da se poviša vsota deleža lastnika v rezervni sklad. Recimo za obdobje enega leta ali enega leta in pol, za 30 ali 50%. Vendar bo potrebno z upravnikom narediti pogodbo, da se po določeni dobi (v kolikor etažni lastniki ne pristanejo na daljšo dobo ali so pristali izključno samo za določeno obnovo) vrne delež na začetno vsoto. Zavedati se je potrebno, da bodo v stavbah, kjer je več stanovanj, lažje zbrali denar, kot pa v stavbah kjer je recimo 8 stanovanj, pa imajo povsod streho skoraj enake površine. Lahko se vam pa primeri še hujša zadeva. Recimo če ima stavba le 6 stanovanj. Na sestanku so recimo 4 etažni lastniki proti vlaganju večjega deleža za rezervni sklad za določeno dobo ali za stalno, zato se delež ne sme povečati. Ostala 2 stanovalca se dogovorita in sama zbirata določeno povečano vsoto. Ko zbereta svoj delež za plačilo dela in materiala (recimo obnova strehe), sporočita upravniku, da imata dovolj denarja in bosta lahko poravnala račun v enkratnem znesku. Upravnik naroči izvajalca, ki opravi delo. Sedaj pa nastane problem 4-ih stanovalcev. Dva plačata vsak svoj delež takoj, s tem pa prisilita upravnika, da zaračuna ostalim 4-im vso razliko od vlaganja v rezervni sklad, do celotnega deleža, ki ga mora posamezni etažni lastnik plačati. Upravnik bo ostalim štirim, ki niso bili pripravljeni odvajati v rezervni sklad več, kot je zakonsko potrebno, izstavil račun za takojšnje plačilo v znesku razlike od vsote, ki jo je etažni lastnik odvajal v rezervni sklad in do višine svojega deleža, ki ga mora plačati za obnovljeno streho. Seveda pride znesek lahko dokaj visok, vendar ga je potrebno plačati, ker je delo izvedeno. Zato je potrebno biti v dogovorih še posebno previden in je boljše odvesti malce večjo vsoto od zakonsko določene, pa v sorazmerju z ostalimi v isti stavbi živečimi etažnimi lastniki.

Še nekaj svetujem za izvedbo večjih del. Dogovorite se z upravnikom (upam, da je sedaj že osvojil ta način pridobivanja izvajalcev del), da išče ponudbo tudi pri izvajalcih onkraj meje. Zakaj? Vemo, da smo že nekaj časa v EU, zato ni nobene potrebe, da vsa dela izvedejo le naši izvajalci, ki so včasih prav muhasti in hlepijo le po velikih zaslužkih. Delo lahko opravi solidna firma, ki ima sedež čez mejo (naprimer v Avstriji). So kakovostnejši kot nekateri naši obrtniki, držijo se rokov, nabavijo material za katerega se dogovorite in na koncu so še cca 10 do 15 % cenejši. Torej, zakaj prositi in se plaziti pred našimi določenimi izvajalci, če bodo delo boljše in ceneje opravili izvajalci iz tujine, (kot smo v naši stavbi skoraj prosili izvajalca za zamenjavo motorja in reduktorja za dvigalo. Kljub plačanemu 50% avansu od celotnega zneska za zamenjavo motorja dvigala z reduktorjem in preko upravnika narejene in podpisane pogodbe za izvedbo del. In po skoraj enem letu pretečenem roku za izvedbo dela se je izvajalec le spomnil, da pri nas še ni niti zastavil z delom, niti ni dostavil material. Potem nam je najprej hotel vsiliti močnejši motor z reduktorjem, kot je potreben in bil zaveden v pogodbi in ga je že dostavil pred strojnico brez, da bi etažne lastnike ali predstavnika etažnih lastnikov o tem sploh obvestil. Zaradi našega skupnega vztrajanja, da se dostavljeni motor z reduktorjem ne sme vgraditi oz. zamenjati z obstoječim, smo uspeli, da je nabavil in dostavil motor po pogodbi. Če bi izvajalcu dovolili vgraditi dostavljeni motor z reduktorjem, kot si je zamislil sam in ga dobil kdo ve v katerem skladišču oz. trgovini, kjer so se želeli znebiti motorja, ker ni šel v prodajo, bi bila poraba elektrike veliko večja, ropotanje v strojnici večje, prišlo bi do dodatnih del, ker instalacija ni odgovarjala precej večji porabi elektrike za zagon in obratovanje motorja, potrebno bi bilo zamenjati obstoječe kontaktorje z močnejšimi itd...). Seveda se je potrebno zavedati, da mora izvajalec del za vsak spremenjeni del materiala od dogovorjenega naredi aneks (dodatek) k pogodbi, seveda pa mora predhodno o tem dobiti soglasje etažnih lastnikov, da se z zamenjavo materiala strinjajo. Dodatek k pogodbi sestavi upravnik, ki je tudi nadzornik izvajanja del. Nadzornik del je lahko tudi koordinator ali na sestanku pooblaščena oseba - več oseb. Vendar, za nadzornika naj se določi osebe, ki se spoznajo na material in delo povezano s pogodbo. Kajti drugače kljub novovgrajenim materialom znajo posamezni izvajalci narediti pravo katastrofo s svojim delom.

In zakaj naj vsa večja ali dražja dela izvedemo preko upravnika in ne poiščemo sami izvajalcev, kar nas konec koncev stane tudi morda nekaj ceneje? Ne popustimo tudi protestom stanovalcev, češ, saj upravnik pri posredovanju le dobro zasluži.

Lahko je ceneje, lahko je pa neprimerno dražje (kot bi lahko bilo v našem primeru pri zamenjavi motorja za dvigalo, če bi se strinjali z vgradnjo prevelikega, premočnega, prepožrešnega motorja, kar nam je kasneje tako med vrsticami priznal celo sam izvajalec del) in potrebno je vložiti veliko napora, da izvajalca, ko prejme avans sploh še dobimo v stavbo ( tukaj je treba biti tudi malce pošten in se ne sme metati vseh izvajalcev v isti koš z nekaterimi, ki nimajo niti občutka za poslovanje niti za dobro opravljeno delo in le strmijo po hitrem zaslužku s kar najmanjšim svojim vloženim delom). Upravnik skrbi za veliko stavb, dela z velikim številom izvajalcev in jih je v vseh letih sodelovanja spoznal (pa nam zato še vedno ne pove vsega, kar bi mi morali vedeti pred odločitvijo za izvedbo posameznih del v stavbi). Ve kdo je soliden, kdo je predrag, komu reklamacije ne "ležijo preveč" itd. Ravno iz tega vzroka in pa še iz enega: upravnik ima skoraj verjetno v svoji firmi tudi pravno službo. Boljše slaba, kot nobena. Ta pa bo poskrbela, če pride do različnih zapletov tako pri delu, kot pri plačilu ali uveljavljanju reklamacij, da se zapleti rešujejo pred sodiščem bolj učinkovito in tudi hitreje, kot bi izvajalca tožili etažni lastniki sami. Koordinatorja, kot takega privatnik sploh ne jemlje resno, če se je namenil samo pobrati denar, ali narediti minimalno delo za pošteno plačilo. Če pa dobimo kot izvajalca nekoga, ki jo podurha takoj ko prejme avans, si lahko etažni lastniki "obrišejo pod nosom" za že plačani denar. Posebej težko je dobiti izvajalca nazaj v stavbo, ko je potrebno opraviti reklamacijska dela. Nad vsem tem drži upravnik kot firma "dokaj močnejšo roko". Ima možnost tožiti nesolidnega izvajalca, medtem ko se sami etažni lastniki že zaradi stroškov in dolgega procesa na sodišču takoj vprašamo: ali sploh iti v tožbo in zapraviti še ogromno denarja, ali se rajši odreči avansu, ki lahko preseže tudi miljonček. Pa še po sodbi, ki bi bila dosojena v našo korist, kdo pa garantira etažnim lastnikom, da bo izvajalec, če tudi izgubi tožbo, sploh vrnil denar? Včasih se je treba malce vprašati, ali se je vredno za tistih nekaj procentov, ki jih plačamo upravniku sekirati, nato pa izgubiti bistveno več denarja, uničiti svoje živce in požreti kup očitkov od ostalih etažnih lastnikov. Še celo tako se naredi, da je potrebno biti dokaj siten, da upravnik izpelje tako zadevo dovolj solidno, kaj šele, če jo moramo reševati sami etažni lastniki.

Letos so nam montirali električna odpirala vrat, na 'žetonček'. Za to je bilo soglasje že pred letoma, vendar je do izvedbe prišlo šele v letošnjem letu. Pa nič narobe, ker sta letos vgrajeni komandi za odpiranje glavnih vhodnih vrat v stavbo vgrajeni bolj ekonomično in estetsko, kot sta vgrajeni pred leti v sosednjih stavbah. Res je, da je bila poleg tega še zamenjana komandna plošča za domofone (brez potrebe ali saj pojasnila, zakaj), vendar zadeva deluje, je praktična in uporabna. Vendar je treba paziti. Ne odvreči v smeti ključa s katerim smo odpirali vrata do sedaj. Kajti lahko se pripeti, da moramo nujno v stanovanje v času ko recimo zmanjka elektrike za eno uro ali dve (kakršen koli vzrok za izpad daljnovodov). Takrat se bo tistemu, ki je odvrgel ključ presneto kolcalo po njem, ker niti pozvoniti ne bo mogel na domofon komurkoli, da bi mu odprl glavna vhodna vrata. Zato imejte ključ še vedno pri sebi, poleg 'žetončka', kajti ni ne kake obremenilne teže, niti kake prevelike velikosti, da bi komu bil v napoto. Pač preventiva. Mogoče se ga ne bo rabilo nikoli, mogoče pa ravno takrat, ko bo kaj nujnega in bo problem priti do stanovanja.

Danes 20. 6. 2018 so po stanovanjih menjali domofone. Zadeva bi bila čisto v redu, če... Ko smo v zadnje menjali domofone, je bil v stavbi vik in krik, ker so bile slušalke na telefonski vrvici. Vprašanje je bilo, zakaj niso bili kupljeni in montirani brez vrvični domofoni. Danes, po tolikih letih, so se menjali domofoni iz samo enega vzroka. Ker imajo novo obliko, funkcije pa enake kot prejšnji. Slušalka je enako na telefonski vrvici, tipka za odpiranje glavnih vhodnih vrat je pod slušalko in je to treba dvigniti, da lahko odpreš vhodna vrata v stavbo tudi, ko veš, da želi v stavbo stopiti domači človek. Prej si lahko pritisnil na tipko, ker je bila ta poleg slušalke.
S poizvedbo, ali izvajalec montira tudi domofone s kamero, je bil odgovor, da tudi, vendar naša domofonska napeljava ne dopušča te montaže. Treba bi bilo zamenjati kompletno instalacijo. Sicer sam tudi ne vidim nobene koristi z vgradnjo kamere. Tistih nekaj ljudi, ko pozvoni in da vidiš, da, so pred vhodnimi vrati v stavbo v glavnem eni in isti ljudje in dati veliko denarja za kamero in menjavo instalacije, nima nobenega smisla. Pa tudi nekateri glavna vhodna vrata odpirajo ljudem, samo, da pozvonijo na domofon, brez, da bi vprašali kdo zvoni.

Še ena stvar, ki se mi ne zdi v redu. V kletni etaži so v enem prostoru zamenjali vhodna vrata v skupni prostor. Lepa vhodna vrata, lepo narejeno. V prostoru poleg tega, pa so pustili stara lesena vrata, namesto, da bi dali enako kot recimo po balkonih v nadstropju, nova vrata s plastičnim okvirjem. V obeh prostorih naj bi bili kolesarnici, kako do ključa, da se lahko postavi kolo v prostor, je pa treba vprašati koordinatorko. Nihče ni povedal kako se pridobi ključ, saj po nazivu in, da sta to skupna prostora preurejena v kolesarnici, last vseh etažnih lastnikov, bi moralo vsako stanovanje prejeti po 1 ključ razen tistih etažnih lastnikov, ki bi se osebno odpovedali ključu.
Zanimivo, da gospa, ki bi vzela ključ, tega ne more dobiti, ker ima 'predolg jezik', čeprav je kolesarnica skupni prostor v lasti vseh etažnih lastnikov.

Zadnja predelava: 20. 6. 2018