Etažna lastnina je posebna oblika lastnine, ki se je pri nas pojavila konec petdesetih let. Glavni pogoj za oblikovanje etažne lastnine je vsekakor lastništvo ene stavbe s strani več oseb. Lahko bi rekli, da etažna lastnina ni možna kjerkoli, pač pa le tam, kjer je objekt grajen tako, da fizično omogoča uporabo določenih delov neodvisno eden od drugega.
Problematika glede etažne lastnine je nastala predvsem s privatizacijo, saj so takratni najemniki postali lastniki stanovanj, ob tem pa se niso zavedali, da etažna lastnina prinaša s seboj tudi dolžnost vzdrževanja in upravljanja skupnih prostorov. Prav v tem in pa v evidentiranju etažne lastnine v zemljiški knjigi pa tiči največ problemov.
Predmet etažne lastnine je lahko tako stanovanje kot nestanovanjski prostor. Stanovanje je skupina prostorov, namenjenih za trajno bivanje, ki so funkcionalna celota, praviloma z enim vhodom, ne glede na to ali so ti prostori v stanovanjski hiši ali v drugi zgradbi. Bistvena značilnost stanovanja je torej funkcionalna celota prostorov. Na tej celoti prostorov, gre v bistvu za del večstanovanjske hiše, kjer ima lastnik etažno lastnino. Ne smemo pa pozabiti, da je potrebno k etažni lastnini prišteti še solastnino na skupnih prostorih in napravah. Večstanovanjska hiša namreč ni le seštevek posameznih fizično ločenih delov, ampak vsebuje tudi dele in naprave, ki služijo hiši kot celoti.

Predmet solastnine so tako skupni prostori:

• stopnišča, 
• hodniki, 
• podstrešja, 
• pralnice, 
• sušilnice, 
• skupne kleti, 
• zaklonišča, 
• kolesarnice, 
• prostori za odlaganje smeti in 
• drugi prostori, ki služijo večstanovanjski hiši.

Pod solastnino spadajo tudi skupni deli in naprave večstanovanjske hiše:

• gradbeni elementi, ki zagotavljajo obstoj zgradbe kot celote, 
• temelji, 
• nosilni zidovi, 
• stropi, 
• fasada, 
• streha, 
• dimniki, 
• svetlobni jaški, 
• dvigala, 
• električna, plinska, kanalizacijska, vodovodna in telefonska napeljava.

Pod pojmom funkcionalno zemljišče razumemo tisto zemljišče, ki je neposredno namenjeno redni rabi več stanovanjske hiše in predstavlja zemljišče brez katerega hiša ne more funkcionirati, kot npr.: dostopne poti, dovozi, parkirni prostori, prostori za smetnjake, prostori za igro, počitek in podobno.
Kljub naštetemu, pa je treba pri vsakem prostoru in napravi upoštevati skupni značaj - posamezen del šteje za skupni del večstanovanjske hiše, samo, če je funkcionalno namenjen zgradbi kot celoti. Ker nobena hiša ne more nastati in obstajati brez zemljišča, spada v solastnino tudi zemljišče, na katerem stavba stoji, isto pa velja še za funkcionalno zemljišče stavbe.
Etažna lastnina ponavadi nastane s pravnim poslom, torej pogodbo. Največkrat gre za pogodbo med solastniki zemljišča z večstanovanjsko hišo. Solastniki sklenejo pogodbo o oblikovanju etažne lastnine, ki mora obsegati izjavo vseh solastnikov, da želijo preoblikovati solastnino v etažno lastnino. Ta pogodba bo seveda podlaga za zemljiškoknjižni vpis, zato mora vsebovati zemljiško knjižne podatke o nepremičnini, sklenjena mora biti v pisni obliki, podpisi vseh strank pa morajo biti notarsko overjeni. Potrebno je tudi določiti posamezne dele stavbe v etažni lastnini, ter določiti skupne prostore in dele. Potrebno je tudi določiti solastniške deleže na skupnih prostorih. Od slednjega je namreč odvisno kako bodo porazdeljeni stroški vzdrževanja. Etažno lastnino pa lahko oblikuje tudi posameznik, ponavadi investitor nove zgradbe. Etažna lastnina mu omogoča lažjo prodajo posameznih delov stavbe - stanovanj.
In kakšna je sploh razlika med solastnino in etažno lastnino. Solastnina je razmerje v katerem ima npr. nepremičnina več lastnikov in pri katerem so vsi upravičeni do rabe te nepremičnine. Vsakemu je dovoljena raba nepremičnine v sorazmerju z njegovim deležem. Če je tako nekdo solastnik hiše do 1/3, potem lahko uporablja 1/3 hiše. Kako se uporaba razdeli, solastnina ne določa. Lahko ima hiša tri kuhinje in tako vsak solastnik uporablja svojo. Če pa je npr. kuhinja samo ena, potem ima vsak solastnik pravico do tretjinske uporabe kuhinje. Etažna lastnina pa predstavlja razmerje, ko je neka oseba lastnik dela večstanovanjske hiše. Gre za lastništvo na neki zaključeni funkcionalni celoti, torej na stanovanju. Tako je do uporabe določenega stanovanja upravičen samo njegov lastnik. Seveda je lastnikov stanovanj več in vsak uporablja le svojega. Še vedno pa ostanejo deli večstanovanjske hiše, ki so namenjeni vsem lastnikom in te lahko uporabljajo vsi. Seveda je uporaba določena v sorazmerju z solastniškim deležem. Solastniški delež pa se ponavadi določi sorazmerno z velikostjo stanovanja v primerjavi s celotno več stanovanjsko hišo. Večje pravice pri uporabi pa hkrati pomenijo tudi večje obveznosti, predvsem kar se tiče vzdrževanja in stroškov.
Bistven učinek etažne lastnine je torej v tem, da posamezni del stavbe pridobi lastnost samostojne stvari. Lastninska pravice na takem delu se tako lahko prosto prenaša, lahko na njem nastane solastnina, lahko se postavi pod hipoteko... Lastnik stanovanja, ki je hkrati solastnik skupnih prostorov lahko s svojim imetjem prosto razpolaga, ne da bi potreboval soglasje drugih lastnikov. Nujno je, da ob prenosu lastninske pravice na stanovanju, lastnik prenese tudi solastninsko pravico na skupnih prostorih. Z vidika prodaje je torej potrebno oba dela obravnavati kot celoto. Brez uporabe skupnih delov in prostorov ni mogoče uporabljati stanovanja. Tako tudi zakon o zemljiški knjigi določa, da se solastnina na skupnih delih v večstanovanjskih hišah in na funkcionalnem zemljišču vpiše v korist vsakokratnih etažnih lastnikov. Solastnine na skupnih delih torej ni mogoče samostojno prenesti. Zato tudi ni mogoče zahtevati fizično delitev solastnine - skupne prostore mora imeti možnost uporabljati vsak etažni lastnik.
Kot smo že omenili, pa je s pravico uporabe povezana tudi delitev stroškov. Pri delitvi bremen povezanih s skupnimi deli, je popolnoma nepomembno, koliko posamezni solastnik dejansko uporablja te dele. Stroški ga bremenijo po idealnem deležu. Tako npr. lastnik stanovanja v pritličju mora prispevati za popravilo dvigala, četudi ga ne uporablja. Seveda pa se solastniki lahko sporazumejo drugače, saj so nekateri skupni deli takšni, da sodijo le k posameznim stanovanjem. Lastninsko razmerje, ki je fiksno je lastništvo stavbišča - zemljišča na katerem stoji stavba. To zemljišče je nujni pogoj za stanovanja, vsi ostali skupni deli, razen strehe, nosilnih sten in temeljev pa se dajo poljubno razdeliti. Na splošno se vsa razmerja med etažnimi lastniki urejajo s pogodbo o upravljanju.

Zadnja predelava: 24. 8. 2017