V zvezi z določanjem funkcionalnega zemljišča k obstoječim objektom, ki ga še nimajo določenega in o njihovi "minimalni" površini, je treba najprej pojasniti, da ni z nobenim zakonom ali predpisom, izdanim na podlagi zakona določeno, da bi takšno zemljišče v vsakem primeru sploh moralo obstajati. To je tudi sicer razvidno iz primerov, ko je v gosto pozidanih mestih nemalo stavb, ki funkcionalnega zemljišča nimajo prav nič, pa kljub temu takšni objekti "funkcionirajo". Če pa je na eni gradbeni parceli zgrajeno več objektov, pa imajo seveda vsi ti objekti (v okviru ene gradbene parcele) t.i. skupno funkcionalno zemljišče.
Podlaga za določitev funkcionalnega zemljišča k obstoječim objektom, ki ga še nimajo določenega, je v tretjem odstavku 46. člena zakona o urejanju naselij in drugih posegov v prostor (ZUN, Uradni list SRS, št. 18/84 in naslednji), kar pa v povezavi z zakonom o prevzemu državnih funkcij, ki so jih do 31.12.1994 opravljali organi občin (Uradni list RS, št. 29/95) pomeni, da takšna funkcionalna zemljišča določa upravna enota, na katere območju leži takšno zemljišče (krajevno pristojna UE). Pri tem pa je treba poudariti še naslednje: po prej navedeni zakonski določbi je mogoče določiti funkcionalno zemljišče k stavbi le v primeru, če je lastnik stavbe tudi imetnik pravice uporabe ali lastnik zemljišča, ki naj bi bilo določeno kot funkcionalno zemljišče, saj zakon aktivno legitimacijo za vložitev zahteve priznava le imetniku pravice uporabe, koder takšna pravica še obstaja, oziroma lastniku in če gre za območje, ki se ureja s PUP.

V zvezi z navedenim pa je treba še pripomniti, da je pri določanju funkcionalnega zemljišča seveda treba v primerih, če njegove meje niso ustrezno razvidne v naravi, upoštevati še določbe zakona o zemljiškem katastru (ZZKat, Uradni list SRS, št. 16/74 in 42/86) oziroma na podlagi 35. člena ZZKat izdanega navodila za ugotavljanje in za mejničenje posestnih meja (Uradni list SRS, št. 2/76), ki pa zate postopke v primerih sporov napoti sprte na sodni postopek.

Pojasniti pa je treba tudi, da je bila z uveljavitvijo stanovanjskega zakona (SZ, Uradni list RS, št. 18/91-I in naslednji) v korist občin in nekaterih drugih pravnih in fizičnih oseb vzpostavljena lastninska pravica le na stanovanjih in stanovanjskih stavbah, zemljišča pa so še vedno ostala v družbeni lastnini. Do takratni imetniki stanovanjske pravice, ki so ta stanovanja kupili, so na podlagi pogodbe postali lastniki stanovanj oziroma stavb. S pridobitvijo (so)lastninske pravice na stavbi pa so seveda pridobili tudi pravico uporabe na zemljišču, na katerem stavba stoji (stavbišče) in na zemljišču, namenjenem za njeno redno rabo (funkcionalno zemljišče). Na zemljiščih, na katerih stanovanjske stavbe stojijo (stavbišča) in zemljiščih, namenjenih za redno rabo takšnih stanovanjskih stavb (funkcionalna zemljišča) je bila vzpostavljena lastninska pravica šele z uveljavitvijo zakona o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini (ZLNDL, Uradni list RS, št. 44/97). Ta zakon pa veže pridobitev lastninske pravice na imetništvo pravice uporabe na zemljišču in ne na funkcionalno zemljišče. Lastniki stanovanj v večstanovanjskih oziroma večlastniških hišah, ki so bili do uveljavitve ZLNDL (do 25.7.1997) imetniki pravice uporabe na zemljiščih v družbeni lastnini, so tega dne postali lastniki teh zemljišč po samem zakonu (de lege).

Pri obravnavanih zemljiščih zemljiška knjiga izvede vpis lastninska pravice na predlog. Kot znano, se postopek za takšen vpis vodi po določbah zakona o zemljiški knjigi (ZZK, Uradni list RS, št. 33/95). Da bi predlagatelj vpis v zemljiško knjigo dosegel, pa mora seveda izkazati, da je (bil) imetnik pravice uporabe. Kadar je pravica uporabe že vpisana, zadostuje za to le sklicevanje na zemljiškoknjižni vpis, v drugih primerih pa se imetništvo pravice uporabe izkazuje z listino. Ali je neka listina veljaven izkaz o imetništvu pravice uporabe, je stvar konkretne presoje sodišča. O vpisu v zemljiško knjigo odloča pristojni zemljiškoknjižni referent s sklepom. Zoper odločitev je dopusten ugovor, o ugovoru pa, kot znano, lahko odloča le sodnik. V odločbi o ugovoru sodnik odloči, ali ostane sklep, ki ga je izdal zemljiškoknjižni referent, v veljavi ali pa se razveljavi. Če sedanji imetniki zaradi neskladnosti s podatki, vpisanimi v zemljiški knjigi, svoje pravice ne bi mogli izkazati, pa je treba pojasniti, da je za takšne primere v 136. členu zakona o zemljiški knjigi (ZZK) predvidena posebna rešitev. Navedene prehodne določbe so namenjene temu, da z uveljavitvijo posebnih pravil omogočijo prehod na urejeno zemljiškoknjižno stanje. Na podlagi ravnokar navedene zakonske določbe bo vpis v zemljiško knjigo mogoče predlagati do 16. julija leta 2000. Ne glede na navedeno pa je treba še dodati, da ZZK z omenjenim členom pravzaprav odkazuje tudi na smiselno uporabo določb o nastavitvi zemljiške knjige, kar omogoča ugotavljanje pravno pomembnih dejstev na podlagi različnih virov podatkov (npr. 113. člen).

( Ministrstvo za okolje in prostor, Urad za prostor )

Potrebno se je tudi zavedati, v kolikor stavba pridobi funkcionalno zemljišče, sledijo etažnim lastnikom določeni stroški, plačati morajo vsa dela, ki se izvajajo ali vzdrževanje z raznimi posegi na tem zemljišču. Zato je vprašanje koliko je smotrno vztrajati na vpis funkcionalnega zemljišča na parceli, kajti, če ga parcela nima, potem za to zemljišče etažni lastniki nimajo nobenih stroškov. Treba je preračunati ali se splača vztrajati na izvedbi pripadnosti funkcionalnega zemljišča ali je bolje, da se pusti v takem stanju kot je in etažni lastniki prav tako uporabljajo to zemljišče brez dodatnih stroškov.

Zadnja predelava: 24. 02. 2017