VPRAŠANJE:
Kaj je to funkcionalno, kaj pa skupno funkcionalno zemljišče, kakšen status ima prometna površina in parkirišča, ki ležijo na stavbnem zemljišču, katero naj bi bilo funkcionalno oziroma skupno funkcionalno zemljišče k večjemu številu večlastniških stanovanjskih hiš (stolpičev) in ali se za funkcionalna zemljišča lahko izdaja lokacijska dokumentacija, ali se šteje stavbno zemljišče, na katerem stoji hiša, za stavbišče ali za funkcionalno zemljišče ali pa morda celo za skupno funkcionalno zemljišče, kateri upravni organ je krajevno in stvarno pristojen za odločanje o tem, kaj je in kolikšno je v posameznem konkretnem primeru funkcionalno oziroma skupno funkcionalno zemljišče in kakšen status ima prometna površina, ki leži na stavbnem zemljišču, katero naj bi bilo funkcionalno oziroma skupno funkcionalno zemljišče k večjemu številu večlastniških stanovanjskih hiš, če jo že vse od zgraditve teh hiš uporablja zelo mnogo ljudi, ne glede na kraj njihovega stalnega bivališča, za prehod oziroma celo prevoz od ene do druge javne površine (javne ceste)?

ODGOVOR s spletne strani: http://www.slonep.net/slonep/vprasanja/?view=vprasanja&direct=480
Najprej je mogoče ugotoviti, da iz še vedno veljavnega zakona o urejanju naselij in drugih posegov v prostor (ZUN, Uradni list SRS, št. 18/84 in naslednji), oziroma konkretno drugega odstavka 46. člena tega zakona jasno izhaja, da stavbišče ni funkcionalno zemljišče. Stavbišče je del stavbnega zemljišča, na katerem stavba (zgradba, objekt) stoji, torej fundus. Iz drugega odstavka navedene zakonske določbe pa tudi jasno izhaja, da je gradbena parcela pravzaprav seštevek površine stavbišč(a) in funkcionalnega zemljišča. Drugi odstavek 46. člena ZUN, ki je pravzaprav pojasnjevalna določbe k prvemu odstavku tega člena, ki določa obveznost obstoja načrta gradbenih parcel v prostorskih izvedbenih načrtih in lokacijski dokumentaciji, namreč določa: (cit.) "Gradbena parcela je stavbno zemljišče, na katerem stoji oziroma na katerem je predviden objekt ali naprava (stavbišče) in stavbno zemljišče, potrebno za njegovo redno rabo (funkcionalno zemljišče)". Odgovor na vprašanje, kaj da pripada posameznemu stolpiču, je torej moč poiskati v lokacijskem in gradbenem dovoljenju za takšen objekt.

V zvezi z zgoraj navedenim pa je treba dodati, da pri pojasnilu, da je "gradbena parcela seštevek površin" navedba pojma "stavbišče" v množini ni slučajna. Na eni gradbeni parceli je namreč lahko zgrajeno tudi več objektov, to je tudi več večstanovanjskih oziroma večlastniških stanovanjskih hiš, v konkretnem primeru stolpičev. Če pa je na eni gradbeni parceli zgrajeni več objektov, pa se seveda preostanek površine gradbene parcele, to je torej stavbno zemljišče, zmanjšano za vsa stavbišča (funduse), šteje kot t. i. skupno funkcionalno zemljišče, kot to tudi sicer določa drugi odstavek 9. člena stanovanjskega zakona (SZ, Uradni list RS, št. 18/91-I in naslednji). Ravnokar pojasnjeno je tudi sicer logično, saj morajo v okviru takšne gradbene parcele, na kateri je zgrajeno več objektov, vsi ti objekti "funkcionirati". Do njih mora biti zagotovljen nemoten dostop ne le stanovalcev, ampak tudi intervencijskih vozil, izvajalcev gospodarskih javnih služb, ki so v zvezi z vzdrževanjem in obratovanjem javne infrastrukture in podobno, stanovalci v njih pa morajo imeti dostop do skupnih objektov in naprav ali ureditev, ki služijo vsem stanovalcem, ki "stanujejo" v okviru takšne gradbene parcele, če je seveda to tako določeno z ustreznim prostorskim izvedbenim aktom ali pa, če se je v zvezi s takšnim uporabljanjem že vzpostavila ustrezna služnost. Navedeno seveda velja tudi za stanovanjski kompleks ali sosesko, če je bila zgrajena v okviru enovite gradbene parcele.

Glede pristojnosti in drugih vprašanj, ki so v zvezi z določanjem funkcionalnih zemljišč k že zgrajenim objektom, če slednje seveda še ni določeno, pa je potrebno pojasniti, da je podlaga za določitev funkcionalnega zemljišča v tretjem odstavku 46. člena zakona o urejanju naselij in drugih posegov v prostor (ZUN). S to zakonsko določbo je, v povezavi z določbami zakona o prevzemu državnih funkcij, ki so jih do 31.12.1994 opravljali organi občin (ZPDF, Uradni list RS, št. 29/95 in 44/96 - odločba US) tudi jasno določeno, da je za ta postopek stvarno pristojna upravna enota, krajevno pristojna pa tista upravna enota, na katere območju se naj bi ta postopek izvedel. Z navedeno zakonsko določbo pa je tudi določeno, da zahtevo za določitev funkcionalnega zemljišča lahko da(jo) le lastnik(i) ali imetniki pravice uporabe takega zemljišča. Tudi po stališču sodne prakse je upravičen predlagati določitev funkcionalnega zemljišča le lastnik oziroma uporabnik zemljišča. Zakon torej aktivno legitimacijo za vložitev zahteve priznava le imetniku pravice uporabe, koder takšna pravica glede na določbe drugega odstavka 1. člena zakona o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini (ZLNDL, Uradni list RS, št. 44/97) še obstaja in lastniku. Po določbah preostalih določb ZLNDL pa se ve, kdo je "de lege" (po tem zakonu) postal lastnik stavbišča in funkcionalnega zemljišča. Z nobenim zakonom pa ni določeno, da bi se funkcionalna zemljišča določala kar z nekimi projekti ali sklepi občinskih organov.

V zvezi z zgoraj navedenim pa je treba pojasniti še naslednje: če etažni lastniki stanovanj ob vložitvi zahteve za določitev funkcionalnega zemljišča ne bodo dokazali, da so imetniki pravice na takem zemljišču, bo moral upravni organ (upravna enota) takšno zahtevo s sklepom zavreči, ker je ni vložila upravičena oseba. Pripomniti pa je tudi potrebno, da lastniki stanovanj lahko uspešno zahtevajo vpis etažne lastnine v zemljiško knjigo le od organa, ki je za to pristojen, in da sodijo vpisi v zemljiško knjigo v sodno pristojnost. Postopki za vpis se namreč vodijo po določbah zakona o zemljiški knjigi (ZKZ, Uradni list RS, št. 33/95). Podrobneje pa to materijo urejajo prehodne določbe oziroma 49. člen pravilnika o vodenju zemljiške knjige (Uradni list RS, št. 77/95). Predlogi za vpis nepremičnin, ki so po zakonu o lastninjenju nepremičnin (ZLNDL) postale lastnina fizičnih in pravnih oseb in tudi Republike Slovenije in občin, pa je potrebno vlagati na predpisanih obrazcih, kot jih določa odredba o obrazcih za vpis v zemljiško knjigo (Uradni list RS, št. 58/97).

Ne glede na zgoraj pojasnjeno pa je treba posebej poudariti, da zakon o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini (ZLNDL) pridobitev lastninske pravice veže na imetništvo pravice uporabe na zemljišču in ne na funkcionalno zemljišče. Glede na povedano, mora torej predlagatelj, da bi dosegel vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo, izkazati, da je imetnik pravice uporabe. Kadar je pravica uporabe že vpisana, zadostuje sklicevanje na zemljiškoknjižni vpis. V drugih primerih pa se imetništvo takšne pravice mora praviloma izkazovati z listino, ki je sposobna za vpis v ZK. Katere listine sodišče priznava kot veljaven izkaz o obstoju pravice, in ali je neka listina veljaven izkaz o imetništvu pravice, pa je seveda stvar konkretne presoje sodišča in sodne prakse. V prehodnih določbah (136. člen) zakona o zemljiški knjigi (ZKZ) je za primer, ko sedanji imetnik zaradi neskladnosti s podatki, vpisanimi v zemljiški knjigi, svoje pravice z listinami ne more izkazati, predvidena posebna rešitev. Prehodne določbe so torej namenjene temu, da z uveljavitvijo posebnih pravil omogočijo prehod na urejeno zemljiškoknjižno stanje. Sedanje stanje ZK, ki je posledica več kot petdesetletne dobe, ki ni kaj dosti dala na lastnino, se namreč ne more odpraviti čez noč. Zato 136. člen ZKZ odkazuje na smiselno uporabo določb o (novi) nastavitvi zemljiške knjige in kar omogoča ugotavljanje pravno pomembnih dejstev na podlagi različnih virov podatkov, npr. s 113. členom ZKZ. V kolikšni meri pa predlagatelji uveljavljajo vpis svoje etažne lastnine na podlagi 136. člena in so pri tem uspešni, pa tukajšnjemu ministrstvu ni poznano, saj bi bilo to mogoče ugotoviti le iz sodne prakse. Prav tako pa ni poznano število morebitnih sporov, ki bi bili v zvezi z vpisom etažne lastnine v zemljiško knjigo sproženi pri pristojnih sodiščih.

V zvezi z navedenim pa velja še posebej poudariti nujnost jasnega razločevanja med funkcionalnim zemljiščem in javnim dobrom. Ugotoviti je potrebno, da obstaja pomembna pravna razlika med javnim dobrom in funkcionalnim zemljiščem. Javno dobro je namreč pod enakimi pogoji dostopno vsem in ga uporabljajo vsi, med tem ko je funkcionalno zemljišče namenjeno le rabi lastnikov hiše. Lastniki lahko ostale izključujejo od rabe, kar pa se na javnem dobru ne more zgoditi. To kar je treba tudi v obravnavanem primeru narediti, je razmejiti javno od ostalega. Zato ponavljamo: neko stavbno zemljišče je ali javno dobro ali funkcionalno - oboje hkrati ne more biti! Odgovor na vaša vprašanja v zvezi s cestami in parkirišči je zato po našem mnenju enostaven. Ulice in ceste, pa tudi javna parkirišča so po določbah zakona o stavbnih zemljiščih (ZSZ) grajeno javno dobro. Podobno je bilo tudi do uveljavitve ZSZ. Na ulici in javnem parkirišču kot komunalnem objektu splošne rabe (sedaj javnem dobru) stanovalci nikdar niso imeli nobenih ekskluzivnih pravic in jih tudi z uveljavitvijo zakona o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini (ZLNDL, Uradni list RS, št. 44/97) niso mogli pridobiti. Podlaga za to, da se takšne javne površine opredelijo kot grajeno javno dobro, pa je urejeno z 51. členom prehodnih določb zakona o stavbnih zemljiščih (ZSZ).

Ulice so po določbah zakona o stavbnih zemljiščih (ZSZ) grajeno javno dobro. Podobno je bilo tudi do uveljavitve ZSZ. Na ulici kot komunalnem objektu splošne rabe (sedaj javnem dobru) stanovalci nikdar niso imeli nobenih ekskluzivnih pravic in jih tudi z uveljavitvijo ZLNDL niso mogli pridobiti. Če določena občinska urbanistična služba meni, da je glede na prostorski položaj in določila prostorskih ureditvenih pogojev površina namenjena vsem (četudi samo vsem pešcem), je treba tako površino spraviti v posebno parcelo in doseči vpis javnega dobra v zemljiški knjigi na podlagi 51. člena prehodnih določb ZSZ. To, kar je treba v konkretnem primeru narediti, je torej razmejiti površino ulice od preostalega stavbnega zemljišča.

V obravnavanem primeru torej sploh ne more iti za dvom ali služnost obstaja ali ne. Služnost se vedno ustanovi na tujem zemljišču. Ulica ni postala oziroma ni mogla postati lastnina stanovalcev neke hiše oziroma nekih hiš. Gre za mestno (javno površino), ki je namenjena vsem. V čigavo korist naj bi torej na takšni površini še ustanavljali služnost.

V zvezi s pojmoma "stavbišče" in "funkcionalno zemljišče" je treba še dodati, da je enako definicijo poznal tudi prejšnji zakon o stavbnih zemljiščih iz leta 1984, ki je prenehal z uveljavitvijo novega zakona o stavbnih zemljiščih (ZSZ, Uradni list RS, št. 44/97), le da je bila vključena v širši pojem zazidanega stavbnega zemljišča. Po drugem odstavku 2. člena navedenega zakona iz leta 1984 je namreč zazidano stavbno zemljišče predstavljalo seštevek površin vseh stavbišč (fundusov), funkcionalnih zemljišč in zemljišč, urejenih kot javna površina, torej tudi vseh javnih cest, pločnikov, parkov, zelenic, rekreacijskih površin in drugih urejenih površin, ki se po (novem) ZSZ štejejo za grajeno javno dobro.

Ker pa je podlaga za določitev funkcionalnega zemljišča k že zgrajenim objektom in napravam, če slednje še ni določeno, v tretjem odstavku 46. člena ZUN, kot smo to predhodno že pojasnili, tudi zato s SZ tega ni bilo potrebno (še enkrat) urejati. Ker pa je po 46. členu ZUN mogoče določiti funkcionalno zemljišče k stavbi le v primeru, če je lastnik stavbe tudi lastnik ali uporabnik tistega dela zemljišča, ki naj bi se opredelilo kot funkcionalno zemljišče (če je seveda za to podlaga v prostorskih ureditvenih pogojih), pa je treba v zvezi z navedenim še pripomniti, da je pri določanju funkcionalnega zemljišča seveda treba v primerih, če njegove meje niso ustrezno razvidne v naravi, upoštevati še določbe zakona o zemljiškem katastru (ZZKat, Uradni list SRS, št. 16/74 in 42/86) oziroma na podlagi 35. člena ZZKat izdanega navodila za ugotavljanje in zamejničenje posestnih meja (Uradni list SRS, št. 2/76), ki pa te postopke v primerih sporov napotujejo na sodni postopek.

14. 09. 2001 (Ministrstvo za okolje in prostor, Urad za prostor)

Zadnja predelava: 24. 8. 2017