DOGOVORI Z UPRAVNIKOM

1. sestanek
Prvič smo prišli zastopniki etažnih lastnikov na sestanek z upravnico 07.03.2011. Povedali naš namen sestanka in naše odločitve. Malce skeptični smo pričakovali nekaj nasprotovanja z "češ, kaj se odločate, če veste, da nimate dovolj denarja", pa smo se kar hitro spustili v pogovor in tako izvedeli še precej nam nepoznanih stvari.
V pogovoru smo izhajali s predpostavkami, denar gre iz rezervnega sklada, odločitev je naša, v razgovoru z izvalacem že vemo glede plačila. Torej, le seznanitev upravnika z našo odločitvijo in gremo dalje ter počakamo, da bo izvajalec prost, ter bo ta čas upravnik že pripravil pogodbo z izvajalcem in vložil zahtevek za nepovratna sredstva iz EKO skalda.

Jok!

Seveda, zadeve danes ne gredo več tako enostavno, kot pred nekaj leti. Svoje obveznosti ima tudi upravnik, njegovo delo mora potekati transparentno, pregledno in po pravilih in zakonih. Zato smo dobili nekaj nasvetov in dejstev, glede celotnega postopka.

Dobro, nismo nasprotovali (saj tudi nima pomena) ampak smo prisluhnili upravnici, ter se seznanili s postopkom za pričetek dela na fasadi ali drugih delih na ali v stavbi.

1. Upravnik mora najprej poslati ponudbe za delo, nekaj izvajalcem in počakati na odgovore,

2. Ko prispejo ponudbe izvajalcev v zaprti kuverti z zapisom: "Ne odpiraj ponudbe", nas upravnik pokliče in skupaj pogledamo prispele ponudbe. Kar takoj smo določili datum, do kdaj naj pridejo ponudbe oz., kdaj se dobimo in pregledamo ponudbe, ki bi prišle do določenega datuma.
Seveda je potrebno nekaj časa pustiti izvajalcu, da pride do objekta, naredi izmere in pripravi predračun. Za osnovo, kaj mora biti v ponudbi (katera dela), smo vzeli enega izmed že dobljenih predračunov, kateremu smo predhodno izbrisali naslov firme, enote s količinami, kot cene posameznih del, materialov, kot končne cene.

3. Po pregledu ponudb, se izvede točkovanje posamezne ponudbe, na podlagi te, pa upravnik priporoči izvajalca, etažni lastniki pa se lahko odločimo za priporočilo ali se za izvajalca odločimo ....sami.

Vendar, glavno je, da je vse izvedeno po pravilih, zato, da se ob morebitni pritožbi ponudnika-izvajalca, stvari hitro razčistijo in ne more priti do podkupovanja s strani izvajalca, da dobi delo.
Na to se nismo pritoževali, vemo, da mora upravnik vso proceduro izpeljati odgovorno in po pravilih, zato smo se dogovorili le za datum, do katerega morajo prispeti ponudbe s predračunom, da se vse skupaj ne vleče v nedogled. Za datum smo določili 24.03.2011 ob 11 uri, zato, da si upravnik rezervira ta čas in skupaj uredimo vse, ne da se lovimo ali se kdo izgovarja, da ravno na ta dan ni mogel priti, itd.

2. sestanek
24.03.2011 ob 11 uri,
smo z upravnico sedli skupaj, na mizo je položila ponudbe in pojasnila. Za sosednjo stavbo je prišla ena ponudba, za našo stavbo pa dve ponudbi. Upravnica je poklicala še enega uslužbenca in se je začelo.

Najprej se je odprla kuverta z edino ponudbo za sosednjo stavbo.
Po pregledu dokumentacije je vsebovala vso zahtevano dokumentacijo. Zato je bil narejen zapisnik, katerega sta podpisala oba uslužbenca in predstavnik etažnih lastnikov, oziroma predsednik nadzornega odbora sosednje stavbe.
Tukaj, ni bilo kaj izbirati .

Na vrsto sta prišli ponudbi za našo stavbo. Po odpiranju prve kuverte, po pregledu dokumentacije se je ugotovilo, da je v kuverti vsa zahtevana dokumentacija. Enako se je naredil zapisnik, dodatno pa še točkovnik ponudbe. Sledili so še podpisi.

Pri odpiranju druge ponudbe, smo skupaj najprej ugotovili, da je izvajalec popravljal ponudbo z edigs belim črnilom in navedel čez stare, nove podatke. Seveda se je ta ugotovitev zavedla v zapisnik ponudbe za slučaj, če bi se ponudnik pritožil ali koga obtožil, da je popravljal cene. Po pregledu dokumentacije se je ugotovilo, da je v kuverti vsa zahtevana dokumentacija, zato se je naredil nov zapisnik in dopolnil točkovnik ponudbe. Enako kot prej, trije podpisniki.

Zdaj pa pričakovanje, da bomo ugotovili kateri izvajalec bo izbran za delo.
Še en JOK. Upravnica je izjavila, da bo podprobno pregledala ponudbe in pripravila izjavo o izbiri ponudnika. To bomo morali v naši stavbi potrditi s podpisi etažnih lastnikov in seznam vrniti upravnici. Glede na to, da sem seznam s podpisi etažnih lastnikov že izročil, bo tega potrebno dopolniti z dvema manjkajočima podpisoma (zbral sem 84,95% podpisov po deležu, upravnik ima v skrbi za 10,98% podpis po deležu), razliko 4,07% po deležu, pa je potrebno še pridobiti, saj mora biti za 100% strinjanje etažnih lastnikov.
S podpisom izjave za izbiro izvajalca, bomo šele potrdili kateri izvajalec nam bo izdelal fasado. Tako, da je kar prav, da se že prej pobere v stavbi podpise etažnih lastnikov, da se strinjajo z delom. Je pač potem manj ali nič letanja.

Za 28.03.2011 nam je upravnica obljubila, da nam bo po pošti poslala vso papirno "štrafungo", nakar bo šele lahko pripravila pogodbo z izbranim izvajalcem za izdelavo nadgradnje fasade.

Ja, EKO sklad in pridobitev nepovratnih sredstev.
To dokumentacijo bo pripravila upravnica in oddala takoj po podpisu pogodbe v EKO sklad. Denar iz EKO sklada, pa se dobi šele, ko je v celoti izplačana fasada. In ta denar ne dobimo niti mi, niti ne izvajalec, ki bi recimo za toliko kolikor je pridobljenih sredstev iz EKO sklada naredil manjši račun, ampak gre prejeti denar direktno v rezervni sklad. Taka zagotovila s strani upravnice smo dobili, ker smo računali, da bi izvajalec naredil račun za toliko manjši, kolikor dobimo nepovratnih sredstev iz EKO sklada in bi ta denar prejel kar direktno izvajalec. Pa to ni možno.
No na koncu se je pokazalo, da denar iz EKO sklada sede direktno na izvajalčev TTR.

Naj opozorim še na nekaj.
Upravnica zahteva, da se ves čas del vodi GRADBENI DNEVNIK. In pisanje tega bo striktno zahtevala od izvajalca. Zakaj?

Najprej poglejmo kaj ta dnevnik vsebuje.
1. Čas prihoda in odhoda delavcev,
2. število delavcev v posameznem dnevu,
3. vreme v posameznem delovnem dnevu,
4. ali je prisoten vodja delavcev,
5. opis izvedenih del v posameznem dnevu,
6. za vsak dan, morajo biti predhodno naštete postavke, napisane na svojem listu.

Poleg tega, mora izvajalec voditi tudi DNEVNIK IZMER:
1. za vsak dan mora prostorčno izrisati skico izvedenega dela v zapisanih merah,
2. vsaka skica mora biti za vsak dan na svojem listu.

Za vsaka dodatna dela, ki se bi opravila in niso zajeta v pogodbi, se mora takoj obvestiti upravnika, kajti, izmere objekta in naloge, oziroma dela, katera je potrebno opraviti, je pred izdelavo predračuna opravil lastnik firme - izvajalec. In, če dela niso nujna, če kar nekaj naredi, kar ne bi bilo potrebno, ali kar napiše, da je imel določena dodatna dela, ni upravičen do dodatnega plačila, ki bi ga na koncu del zahteval. Zato mora biti upravnik o vseh dodatnih delih takoj obveščen, da pregleda ali so nujno potrebna, ali je to le povečevanje končnega zneska na računu, ki ga mora stranka plačati.

V upoštev pa pride predvsem pri uveljavljanju možnih reklamacij. Takrat izvajalec ne bo mogel stresati izgovorov, da ni kriv za slabo delo on, ampak se pregleda gradbeni dnevnik, ugotovi delo na določen dan in takoj ugotovi ali je reklamacija posledica površnega dela, uporabe nepravega materiala ali je vzrok kaj drugega in pa v naše dobro, da izvajalec ne more kar brez vzrokov podražiti svojih storitev.
Zato je potrebno biti v teh zadevah pedanten in siten, kajti s tem si bo marsikdo lahko prihranil kup nevšečnosti in nepotrebnega možnega krega z izvajalcem.

Pa še nekaj.
Če upravnik (ali upravnikova firma v poslovniku) zahteva, da se za njegovo povečano delo plača nekaj dodatnih sredstev, temu ne oporekajte. Tisto plačilo bo povrnilo ves napor koordinatorja, ki mora spremljati delo izvajalcev in vršiti kontrolo. Tako to delo opravi po stroki, upravnik (posebej, če je še gradbenik).
Mi smo se puntali in dosegli, da nam ni bilo treba dati dodatnih sredstev, kar se je pozneje pokazalo za 'napako', izvajalec pa hitro izkoristi vse napake v svoj prid.

Fasada3

Zadnja predelava: 6. 5. 2019