POROČILO O UPRAVNIKOVEM DELU ZA LETO 2018

Na podlagi 64. člena Stanovanjskega zakona (ur.l. RS, št. 69/03), navodila o izdelavi poročila o upravnikovem delu (ur.l. RS, št. 108/04) in Pogodbe o upravljanju upravniških storitev v večstanovanjski stavbi na naslovu Ulica Lojzeta Hrovata 7, podajamo poročilo o upravnikovem delu za leto 2018.

A) ORGANIZACIJSKO - ADMINISTRATIVNA OPRAVILA
Večstanovanjska stavba ULICA LOJZETA HROVATA 7 ima 49 posameznih delov, od tega jih je v našem registru v najemu 10. Skupni prostori so opredeljeni v načrtu (elaborat) etažne lastnine oz. v Pogodbi o medsebojnih razmerjih.
Osebne podatke smo v skladu s predpisi zbirali obdelovali in posredovali pristojnim organom.
Sprejeti sklepi na zboru lastnikov z dne: 7. 3. 2018 so bili oziroma bodo realizirani skladno s sprejetim planom in razpoložljivimi finančnimi sredstvi in v sodelovanju s predstavniki lastnikov.
V vaši stavbi v letu 2018 ni bilo opravljenega inšpekcijskega nadzora.

B) TEHNIČNO STROKOVNA DELA
1. Investicijsko vzdrževanje - izvajanje del glede na sprejet načrt vzdrževanja stavbe
Po načrtu vzdrževalnih del stavbe so bila izvedena in obračunnaa sledeča dela po prejetih računih:

Vrednost investicijsko-vzdrževalnih del v letu 2018 znašajo 24.995,36 EUR

2. Izvajanje obratovanja večstanovanjske stavbe
V letu 2018 so bili obračunani obratovalni stroški prikazani v preglednici 1 v skupni višini 6.320,59 EUR.

3. Izvajanje rednih vzdrževalnih del manjše vrednosti
Kot upravnik smo skrbeli za izvedbo rednih vzdrževalnih del manjše vrednosti na skupnih delih večstanovanjske stavbe (priloga 3. Pravilnika o standardih vzdrževanja stanovanjskih stavb in stanovanj - ur.l. RS, št. 20/04).

Obseg stroškov rednih vzdrževalnih del manjše vrednosti v letu 2018 je 10.276,26 EUR.

4. Intervencijska dela
So dela, ki niso opredeljena v načrtu vzdrževanja in s katerimi bi bilo nerazumno odlašati, ker bi njihova izvedba pomenila znatno poslabšanje pogojev bivanja. To so predvsem kvari in lomi konstruktivnih elementov stavbe, naravne nesreče in nenadne večje poškodbe stavbe, zamakanja in puščanja vode.
V vaši stavbi so bila izvedena naslednja intervencijska dela:

Strošek intervencijskih del v letu 2018 znaša 756,88 EUR.

5. Koriščenje rezervnega sklada
V letu 2018 ste za poravnavo stroškov vzdrževanja in potrebnih izboljšav predvidenih v načrtu vzdrževanja ter za nujna vzdrževalna dela porabili iz rezervnega sklada 22.643,94 EUR zbranih sredstev vaše stavbe.
Posojil v breme rezervnega sklada vaše stavbe ni bilo najetih.

C) FINAČNO - RAČUNOVODSKA IN KNJIGOVODSKA OPRAVILA
Stroški upravljanja, vključno s stroškom vodenja rezervnega sklada, v skladu s sklenjeno Pogodbo o upravljanju upravniških storitev in Stanovanjskim zakonom znašajo 6.237,61 EUR.
Vsi obračunani stroški vzdrževanja in obratovanja, razen vplačil v rezervni sklad. v letu 2018 znašajo 42.349,09 EUR.

Odškodninski zahtevki:
a) V letu 2018 ni bilo škod na skupnih prostorih, za katere bi v našem imenu vložili pri zavarovalnici odškodnindki zahtevek za izplačilo odškodnine..

Rezervni sklad
Na dan 31. 12. 2018 imate na računu rezervnega sklada vaše stavbe stanje XX.311,48 EUR. Znesek neizvršenih vplačil etažnih lastnikov v rezervni sklad vaše stavbe na dan 31. 12. 2018 znaša 101,15 EUR.
V letu 2018 vam je bilo v rezervni sklad pripisanih 130,93 EUR bančnih obresti.

D) PRAVNO - PREMOŽENJSKA OPRAVILA
O izdanih sodbah, odločbah, dovoljenjih in soglasjih sodišč, upravnih enot, Geodetske uprave Republike Slovenije in drugih organov poda poročilo upravnik ob prejemu teh odločb.

Upravnik v letu 2018 ni posredoval dokumentacije stanovanjski inspekciji, upravnim organom, odvetnikom in sodiščem.

Skladno s stanovanjskim zakonom, stvarnopravnim zakonikom in pogodbo o opravljanju upravniških storitev, je upravnik pri izterjavi neplačanih stroškov lastnikov in najemnikov in drugih zadevah, zastopal etažne lastnike, za kar je imel ustrezno pooblastilo.

V letu 2018 je bilo zoper neplačnike vloženo naslednje število izvršb: 1

Kranj, dne: 3. 4. 2019
Upravnik                                                                           UPRAVNIK:
                                                                                       Domplan d.d.
                                                                                         direktorica

Preglednica 1: Specifikacija ostalih obratovalnih stroškov (točka B2).

Zadnja sprememba: 24. 4. 2019

Moje pripombe:
B) TEHNIČNO STROKOVNA DELA
* menjava domofona je bila v planu z ocenjenim stroškom 2.000,00 EUR.
Pri menjavi domofonov me moti predvsem to, da ko smo morali menjati domofone pod obvezno (takrat so bili narejeni tako, da ko je 1 EL zablokiral svoj domofon, niso delovali nobenemu več. In enemu sosedu je uspelo s samopopravilom onesposobiti vse domofone), so nam montirali domofone z vrvično povezavo enota-slušalka. In je bil vik in krik po hiši zakaj se ni montiralo domofone brez vrvične povezave in s kamero.
Pri zdajšnji menjavi pa se je menjalo domofone iste firme enako z vrvično povezavo enota-slušalka, brez kamere le z novejšim dizajnom in je bilo vse v redu. Tudi, ker se je poleg zamenjalo še kompletno zunanjo tablo (komot bi se obdržala predhodna tabla) in seveda je strošek narasel iz 2.000 na 5.170 EUR. Imamo pa še vedno vrvično povezavo slušalke in pa seveda zadnji dizajn domofona.

** montaža nadstreška za kolesa s stroškom 750 EUR
Dokler niso začeli voziti les in sestavljati ogrodje nadstreška, nihče ni vedel kaj bo in zakaj pripeljani les. Nato smo izvedeli, da bo postavljen nadstrešek za kolesa nad stojalom za 5 koles zato, da bodo obiskovalci lahko imeli kam postaviti kolo. Ob urejenih dveh kolesarnicah v kleti, sam smatram, da tega nadstreška ne potrebujemo, je pa za ogled, kaj si lahko privoščimo. Za 5 koles je prevelik strošek, katerega si nihče pri individualni hiši ne bi omislil, ker bi ga moral plačati iz lastnega žepa.
Po moji pritožbi upravniku, da naj plačilo izvede naročnik, je upravnik to zavrnil, češ, 'zdaj ko stoji, boste pa ja plačali.' In smo pokrili strošek iz rezervnega sklada. Pa niti funkcionalnega zemljišča nimamo, da bi stal saj na naši zemlji. Pa me niti ne moti sam nadstrešek, ampak način, kako se je poseglo v rezervni sklad. Brez seznanitve EL, ampak na samoinciativo enega ali dveh članov NO. In zadevo so rešili tako, da so naknadno, po moji pritožbi upravniku glede plačila, po že plačanem strošku iz rezervnega sklada, začeli pobirati podpise pri EL, da se strinjajo s postavitvijo nadstreška. In seveda, dobili brez problema več kot 50% soglasij. Sporna pa je še vedno izvedba plačila iz rezervnega sklada. Ker to ni vzdrževanje stavbe, niti nima s stavbo nobene povezave. Problem pa je plačati iz rezervnega sklada avtomatsko zapiralo za vhodna vrata v kletno etažo in bo to izvršeno preko položnic pri plačilu obveznosti do stanovanja.

*** menjava vrtne ograje, je bila v planu in je bila potrebna zamenjave. Ograja je lična, lepo izgleda upam le, da se jo bo redno vzdrževalo z barvanjem.
Sporno je ponovno plačilo dela ograje iz rezervnega sklada. Namreč, istočasno so naredili popolnoma enako z istimi izvajalci, ograjo na balkonu stanovanja last MO Kranj. Plačilo pa se je izvedlo iz rezervnega sklada, kamor EL mesečno vlagamo svoj denar, mus po stanovanjskem zakonu. Za ograjo narejeno v stanovanju last občine, bi morala strošek kriti občina, ne pa EL iz rezervnega sklada. Ampak, računalo se je, da tega ne bo nihče opazil in bo šlo mimo brez vetra.
Ko sem to omenil koordinatorki, mi je odgovorila, da mi bo dala račune, da je vse v redu, da so pri ograji le še dodatno dodali pleskanje ograje in mi je izročila stara in novejša, hm, ne računa, ampak predračuna. S tem se nikakor ne da razvideti, da je po njeni trditvi, najemnica občinskega stanovanja plačala del ograje, ki je bil postavljen na balkonu občinskega stanovanja. Kar nikakor ni skupni del stavbe, ampak je lastnica stanovanja MO Kranj. Kar pomeni, če občina noče slišati, za postavitev ograje na njihovi lastnini, se nikakor ne more ta plačati iz rezervnega sklada etažnih lastnikov. Prvič to ni vzdrževanje, drugič to ni last etažnih lastnikov, ki mesečno plačujemo v rezervni skald določen strošek. Ne bi bilo pa nič sporno, če bi najemnica sama plačala postavljeno ograjo v občinskem stanovanju, če jo že občina noče plačati.
Vsekakor se mi zdi zamalo, na kakšen način me je koordinatorka želelna peljati žejnega čez vodo in je bila prepričana, da je tako suverena, da ji bom brez omahovanja nasedel.

Meni osebno je žal, da se je lani takole začelo z zlorabo rezervnega sklada, da smo z delom seznanjeni le na zboru stanovalcev, katerega mora 1 x v letu sklicati upravnik, potem pa zve še kako zadevo le tisti, ki lovi naše zastopnike bodisi v bloku, bodisi pred blokom. In, če je nekdo zastopnik etažnih lastnikov, ne pomeni, da mora priti vsakomur posebej na vrata in mu zrecitirati za kar moramo biti obveščeni, ampak, imamo za obveščanje vseh, oglasno omarico, kamor se pa že lahko prilepi kako obvestilo, katero nas zanima. In potem se čudi, če na zboru, povemo, kar med letom ne moremo. Moti me to, da me član NO napada za vsako malenkost, ki je narobe v stavbi in me obtožuje, da delam škodo ali druge neumnosti. Pa človek božji, sam stanujem v tem bloku, delal sem na tem, da se blok tekoče vzdržuje in ne vem zakaj bi moral zdaj početi neumnosti in škodo v stavbi. Ravno tako želim prebivati v urejeni stavbi, ki se tekoče vzdržuje in dograjuje. Nikakor pa ne podpiram neumnosti in nepoštenosti posameznikov, ki so zastopniki etažnih lastnikov, pa delujejo, kot da nas ni v stavbi. Halo, treba je najprej vedeti kaj pomeni biti zastopnik nekoga ali večih ljudi in se tako obnašati do nas in nam dati vedeti, da se stavba vzdržuje v dogovoru z lastniki, razen pri nujnih vzdrževalnih delih, kjer se na stavbi dela škoda. Le tam se deluje tako, da je škoda čim prej odpravljena in sanirana, ne glede, če komu to paše ali ne. Potem pa je treba o dogodku in delih obvestiti tudi ostale v stavbi. Zato pač imamo in obstajajo oglasne omarice, če so že sestanki nepotrebni in izguba časa.

Nekaj se mora še zavedati zastopnik etažnih lastnikov v posamezni stavbi. Osebne zamere s komerkoli od EL je treba strogo ločiti, da se etažnemu lastniku ne odobri kar mu pripada. Ne more zastopnik EL reči nekomu, ker ima predolg jezik, da zato ne bo dobil ključa od kolesarnice. Etažni lastnik ima svoj delež v skupnem prostoru in, če želi imeti ključ (dobili so ga tudi drugi lastniki koles, da lahko shranijo vanjo kolesa) ga mora dobiti. Tukaj se ne sme deliti ljudi, kdo je komu všeč ali ne, ampak, če nekomu nekaj pripada, pa si lahko še bolj skregan z enim človekom, mu moraš omogočiti in dati tisto kar mu pripada. Potem pa vseeno ali ga pogledaš, ali ga pozdraviš ali ne, to je stvar posameznika. Ampak, zastopnik etažnih lastnikov, nekomu zaradi 'predolgega jezika', ne more in ne sme odreči uporabo kolesarnice, ki je v skupnem prostoru in katero uporabljajo drugi etažni lastniki. Kdor tega ne razume ali noče razumeti, mora presneto dobro premisliti ali je sposoben, da je zastopnik etažnih lastnikov ali je bolje, da ni in mu ni treba upoštevati tistih, katere ne mara.

Meni se prav škoda zdi ta način dela, ker so do zdaj koordinatorka in člani NO delovali dobro in naredili v stavbi veliko dobrih del. Ampak zgleda, da je slovenska bolezen, ko je nekdo nekaj časa na 'položaju' pozabi na svoje dolžnosti in začne delovati le kot njemu paše predvsem pa pozabi, da je le zastopnik etažnih lastnikov, to pa terja precej več, kot si lahko privošči lastnik hiše.

Zadnja predelava: 24. 4. 2019